三、外商投资房地产企业的经营管理

（一）境内外借款限制

如果外商投资房地产企业注册资本未全部缴付的，未取得《国有土地使用权证》的，或者开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。

（二）固定回报条款限制

外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。

（三）最低注册资本限制

外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含）的，注册资本不得低于投资总额的50%；投资总额在300万-1000万美元的，其注册资本应不低于投资总额的50%/210万美元（孰高）；投资总额在300万美元（含）以下的，其注册资本应不低于投资总额的70%。[15]

（四）返程投资限制

严格控制以返程投资方式（包括统一实际控制人）并购或投资境内房地产企业，境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式规避外商投资房地产审批。

（五）并购与转让

外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批，投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》等的保证函和《国有土地使用权证》、建设（房地产）主管部门的变更备案证明、税务机关出具的相关证明材料。

境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务、并以自由资金一次性支付全部转让金，对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。