二、外商投资房地产市场准入制度

（一）准入条件

境外投资者从事房地产开发经营，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权或已与相关方签订土地使用权或房屋产权的预约出让或购买协议，然后申请设立房地产公司（项目公司）。[13]外商投资企业新增房地产开发经营业务或外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营，应申请办理扩大经营范围和规模的手续。对于未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外投资者，不得进行房地产开发和经营活动。

设立外商投资房地产企业，需分别经由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，并颁发一年期的《外商投资企业批准证书》和营业执照；外商投资房地产企业付清土地使用权出让金并办理完《国有土地使用权证》后，可换发正式的《外商投资企业批准证书》和《营业执照》，在税务机关办理税务登记。

（二）准入审批

根据《商务部办公厅关于加强外商投资房地产业审批备案管理的通知》的要求，商务部门审核外商投资房地产企业审批备案材料时，重点就土地文件[14]的完整性进行审核，商务部将在原有基础上对土地成交证明等材料加大抽查力度。该通知强调指出，对境外资本在境内设立房地产企业，不得通过购买、出售境内已建和在建房地产物业进行套利。各地商务主管部门不得审批涉及房地产开发经营业务的投资性公司，严格控制以返程投资方式设立境内房地产企业的行为。

针对《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》执行过程中出现的问题，商务部和国家外汇管理局联合发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。该通知重申了意见的相关内容，并同时强调对于未完成商务部备案手续或未通过外商投资企业联合年检的外商投资房地产企业，外汇管理部门和外汇指定银行不予办理资本项目结售汇手续；外汇管理部门对于违规设立的外商投资房地产企业不予办理外汇登记手续。