第四节 结论

本章利用最新VAR分析工具对房地产市场与宏观经济因素之间的互动关系进行了实证研究。选择房地产投资和房屋销售价格的季度指标作为房地产市场变量，选择GDP、第一产业增加值、第二产业增加值、第三产业增加值、社会消费品零售额、城镇固定资产投资额作为被房地产影响的宏观经济变量，选择GDP、M2、建筑业贷款余额、出口总额、城镇固定资产投资作为影响房地产市场的外生宏观经济变量。分别针对房地产变量与被影响的宏观经济变量之间、外生宏观经济变量与房地产变量之间进行了Granger因果检验和协整检验，分析了各被影响变量的脉冲效应，并针对具有协整关系的宏观经济变量与房地产变量进行了VEC误差修正模型计量考察。

通过实证分析，以下结论是重要的：

（1）房价对GDP、第一产业增加值、第二产业增加值、社会消费品零售额、城镇固定资产投资额等被影响宏观经济各变量均存在显著的Granger因影响关系。房价冲击对社会消费品零售影响在第二季度达到最大，对城镇固定资产投资影响当期最大。但房价冲击对GDP、一产、二产、三产的影响均存在随时间不断增加趋势，表明房价的产业拉动效应明显。

（2）房价与各被影响宏观经济变量之间均存在协整关系，但仅有房价lnprice对社会消费品零售lnretail、房价lnprice对城镇固定资产投资lninvest的VEC模型拟合效果不错。房价与社会消费品存在0.5837的弹性拉动关系，并且当两者偏离均衡弹性关系时将以0.2023的系数进行上下调整。房价对城镇固定资产投资存在0.392855的弹性拉动关系，并且当两者偏离均衡弹性关系时，将以0.827597的系数进行上下调整。

（3）房地产投资对城镇固定资产投资、GDP、第一产业等三变量存在较显著的Granger因影响关系，但房地产投资与社会消费品零售额、第二产业、第三产业之间均不存在因果关系。房地产投资对城镇固定资产投资冲击的初期影响大，随后呈下降趋势，这一方面说明房地产投资对固定资产投资的明显拉动效应，另一方面也说明房地产投资在短期内对其他非房地产投资存在明显的挤出效应。房地产投资对社会零售冲击拉动效应在第四个季度后较为明显，这可能与房地产投资到销售的房地产生产周期有关。房地产投资对GDP产出总效应在第三季度有所加强，对第一产业的拉动冲击比较平稳，但对第二产业的拉动效应在前三季度呈上升趋势，第四季度有所回落，第五季度以后平稳增长；对第三产业的拉动冲击效应则在前三季度加速上涨，第四季度以后保持平缓增长。

（4）房地产投资与社会零售、固定资产投资、GDP、一产、二产模型拟合效果较佳。房地产投资与社会消费品零售额之间存在1.259977的弹性关系，并且当两者偏离长期均衡关系时，将以0.09227的速度自动向均衡关系调整；房地产投资与城镇固定资产投资之间存在0.926371弹性关系，并且当两者偏离长期均衡关系时，将以0.337081的速度自动向均衡关系调整；房地产投资与GDP产出之间存在1.45672弹性关系（房地产投资对经济增长的拉动效应极为明显），并且当两者偏离长期均衡关系时，将以0.058135的速度自动向均衡关系调整；房地产投资与一产之间存在1.969544弹性关系，并且当两者偏离长期均衡关系时，将以0.07477的速度自动向均衡关系调整。

（5）GDP、货物进出口、城镇固定资产投资对房价均存在较为显著的Granger因影响关系。各宏观经济外生变量冲击均能对房价形成正的冲击，其中GDP和M2冲击影响在第二个季度显现，出口冲击影响在第三个季度显现，建筑贷款冲击呈平稳递增趋势，城镇固定资产投资冲击影响在第二个季度显现、第三季度达最高值，第四季度回落。

（6）外生宏观经济变量中只有GDP、城镇固定资产投资与房价之间存在协整关系。GDP与房地产价格之间存在0.60315的弹性关系，并且当两者偏离长期均衡关系时，将以-0.43629的速度自动向均衡关系调整；城镇固定资产投资与房地产价格之间存在0.39255的弹性关系，并且当两者偏离长期均衡关系时，将以-0.99437的速度自动向均衡关系调整。

（7）GDP、M2、建筑贷款对房地产投资均不具有Granger因影响关系，但出口和城镇固定资产投资对房地产投资存在较为明显的Granger因影响。GDP冲击对房地产投资在第二、第三季度保持较小的正效应，但第四季度开始消失甚至出现负效应。M2冲击对房地产投资影响在第六季度达到最大。建筑贷款冲击对房地产投资影响较小。出口冲击对房地产投资在第二季度产生较弱正效应影响后，正效应逐渐消失，至第四季度开始出现负效应，这可能表明出口增长，社会资本更多进入生产性行业，导致房地产投资性、投机性需求下降，最终传导到房地产投资。

（8）GDP与房地产投资、城镇固定资产投资与房地产投资之间存在协整关系。GDP与房地产投资之间存在1.41414的弹性关系，并且当两者偏离长期均衡关系时，将以0.000311的速度自动向均衡关系调整；城镇固定资产投资与房地产价格之间存在0.92449的弹性关系，并且当两者偏离长期均衡关系时，将以0.071001的速度自动向均衡关系调整。

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