第八节 保障性安居工程建设融资

一、经济适用住房开发融资

经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右，当地政府应当根据当地实际情况合理确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例。经济适用住房的销售价格以保本微利为原则，房地产开发企业开发的经济适用住房的项目利润率应当控制在3%以内，地方政府直接组织建设的经济适用住房应按成本价销售。经济适用住房实行有限产权制度，购买经济适用住房不满5年的，不得直接上市交易，购房人因特殊原因需要转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购；购买经济适用住房满5年，购房人上市交易的，应当按照交易当时同地段普通商品住房与经济适用住房的差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，政府可以优先回购；购房人可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。在取得完全产权前，购房人不得将所购买的经济适用住房用于出租经营。

国家对经济适用住房建设有相应的优惠政策支持：经济适用住房的建设用地以划拨方式供应，但是不得以经济适用房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房开发；经济适用住房项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，经济适用住房项目的基础设施建设费用由政府承担。

中国人民银行与银监会于2008年1月18日联合颁发了《经济适用住房开发贷款管理办法》。根据该办法规定，在中国境内依法设立的商业银行和其他银行业金融机构可以向具有法人资格、并取得房地产开发资质的房地产开发企业发放专项用于经济适用房项目建设的开发贷款。各政策性银行未经批准，不得发放经济适用房开发贷款。

该办法对经济适用房开发贷款的用途进行了严格规定，即只能专项用于经济适用住房项目建设，并且严格禁止商业银行或者其他银行业金融机构以流动资金贷款形式发放经济适用住房开发贷款。经济适用住房开发贷款期限最长不得超过5年，一般为3年。贷款利率可以在央行基准利率基础上适当下浮，但下浮比例不得超过10%。

经济适用住房取得开发贷款应具备如下条件：（1）借款人已经取得贷款卡，并在贷款银行开立基本存款账户或一般存款账户；（2）借款人产权清晰，法人治理结构健全，经营管理规范，财务状况良好，核心管理人员素质较高；（3）借款人实收资本不低于人民币1000万元，信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；（4）建设项目已列入当地经济适用房年度建设投资计划和土地供应计划，能够进行实质性开发建设；（5）借款人已取得建设项目所需的《国有土地使用权证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；（6）建设项目资本金（所有者权益）不低于项目总投资的30%，并在贷款使用前已投入项目建设；（7）建设项目规划设计符合国家相关规定。