第四节 房地产开发可行性分析

一、规划技术指标

（一）规划技术指标分析

下表为房地产开发项目主要规划技术指标范例，主要包括总用地面积、总建筑面积、容积率、绿地率、建筑密度，其中总建筑面积包括住宅建筑面积、商业建筑面积、车库（车位）及公建配套设施。金融机构从事房地产投融资业务时，分析规划技术指标主要在于：（1）了解用款项目的总体建筑规划情况及是否符合相关主管部门的规划要求，（2）根据规划技术指标测算项目投资总成本的合理性，（3）根据规划技术指标测算未来销售收入及经济效益情况，（4）根据规划技术指标掌握项目的开发进度。

规划技术指标表

（二）主要指标要素说明

1.容积率

容积率是指地上总建筑面积与总建设用地面积的比例（总建筑面积/总建设用地面积），其中地下经营性面积不纳入计算容积率的建筑面积。对于房地产开发企业来说，容积率的大小直接关系到土地价款占总成本的比例；对于业主来说，容积率的大小直接影响到居住的舒适度。具体计算规则可以参考北京市规划委发布的《容积率指标计算规则》。

2.建筑面积

建筑面积是指建筑物各层水平平面面积的总和，亦即建筑物外墙勒脚以上各层水平投影面积的总和。建筑面积的具体计算规则可参见《建筑面积计算规则》和《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》。

3.建筑密度

建筑密度是指建筑物基底总面积与规划建设用地面积之比（建筑物基底总面积/规划建设用地面积）。

4.记容面积

记容面积即计算容积率的建筑面积，是规划容积率与建设用地面积的积（规划容积率×建设用地面积）。记容面积具体为：地上建筑面积-不记容积率的建筑面积+特殊多倍记容积率的面积。

5.绿地率

绿地率是指规划范围内绿地面积与建设用地面积的比例（绿地面积/建设用地面积）。