第二节 中国房地产市场对宏观经济影响关系的实证研究
我们分别从房地产价格与房地产投资两个视角来考察房地产变量对宏观经济因素的影响。
一 基于房价对宏观经济的影响关系
为了分析房价对宏观经济的影响，分别考察房价对社会零售贸易总额、城镇固定资产投资，GDP及一、二、三产业增加值的影响。
（一）模型设定
分别建立房屋销售价格与宏观经济变量的两两VAR对象，即lnretail与lnprice、lninvest与lnprice、lngdp与lnprice、lnindust1与lnprice、lnindust2与lnprice、lnindust3与lnprice六个VAR对象。
然后对各VAR对象最佳滞后阶数P确定，我们利用eviews软件，利用AIC指标对各VAR对象滞后阶检验，如表1-2所示，lnretail与lnprice最佳滞后阶为2，lnretail与lnprice的最佳滞后阶为4，lngdp与lnprice的最佳滞后阶为2，lnindust1与lnprice的最佳滞后阶为1，lnindust2与lnprice的最佳滞后阶为1，lnindust3与lnprice的最佳滞后阶为1。
（二）房价对宏观经济变量的因果关系检验
分别就房屋销售价格与社会零售贸易总额，城镇固定资产投资，GDP及一、二、三产业增加值等宏观经济变量建立两两VAR模型，首先就两两变量之间进行Granger因果检验。根据各自最佳滞后阶计算的因果关系如表1-3。房屋销售价格分别是社会零售贸易总额，城镇固定资产投资，GDP及一、二产业增加值等宏观经济指标的Granger因，但对三产业增加值没有Granger因影响关系，对GDP的Granger因影响也只在0.058的水平上显著。而各宏观经济指标均对房屋销售价格存在非常显著的Granger因影响。
表1-2 房价与所影响宏观经济变量VAR模型滞后阶AIC检验
表1-3 房价对宏观经济变量的Granger因果检验
（三）房价对宏观经济因素的脉冲效应
我们对房价与社会零售贸易总额，城镇固定资产投资，GDP及一、二、三产业增加值等宏观经济变量建立两两VAR模型，分别考察房价（lnprice）一个单位的冲击对其他宏观经济变量产生的脉冲效应影响。
如图1-1系列所示，房价冲击对下一季度社会消费品零售产生一个大约0.017的正效应，但第二季度逐渐回落平稳；房价冲击对当期城镇固定资产投资能产生0.01左右的正效应，但第二季度则逐渐回落平稳；房价冲击从第二季度开始对GDP产生约0.008的正效应影响；房价对第一产业当期影响较小，但第二季度、第三季度迅速上升，并且呈递减拉升趋势；房价对第二产业在随后第一、二季度又一个显著性正效应拉升，但第三季度趋于平稳；房价对第三产业存在正的冲击效应，并且在第一、第二季度冲击效应快速拉升，第三季度开始呈递减拉升趋势。
图1-1A 房价冲击引起的社会零售响应
图1-1B 房价冲击引起的固定资产投资响应
图1-1C 房价冲击引起的GDP响应
图1-1D 房价冲击引起的第一产业响应
图1-1E 房价冲击引起的第二产业响应
图1-1F 房价冲击引起的第三产业响应
（四）房屋销售价格与宏观经济关系的协整检验和VEC模型计量
已经检验的房价与各宏观经济变量均属于一阶单整序列，由于不是平稳变量，无法直接利用OLS回归检验两者关系，当同阶但整变量存在协整关系时也意味着两者存在长期均衡的影响关系。为此，我们在房价与各宏观经济指标的两两VAR对象中实施Johansen协整检验，如表1-4所示，房价与各宏观经济变量之间VAR模型均存在不少于一个的协整关系。
表1-4 房价与宏观经济变量的Johansen Cointegration Test协整检验
由于房价与宏观经济变量之间存在协整关系，利用一般的OLS估计无法得到有效一致性估计，因此本研究采用误差修正两步走方法计量房屋销售价格对宏观经济变量的影响关系。如表1-5所示,房价lnprice对社会消费品零售lnretail、房价lnprice对城镇固定资产投资lninvest的VEC模型拟合效果不错。其他组别的拟合效果不理想。我们分析拟合效果较佳的两组合模型。在房价对社会消费品零售的VEC模型中，房价与社会消费品存在0.5837的弹性拉动关系，并且当两者偏离均衡弹性关系时将以0.2023的系数进行上下调整。在房价对固定资产投资的VEC模型中，房价对城镇固定资产投资存在0.392855的弹性拉动关系，并且当两者偏离均衡弹性关系时，将以-0.827597的系数进行上下调整。
表1-5 房价与宏观经济变量之间的误差修正VEC计量结果
二 基于房地产投资对宏观经济的影响关系
我们分别考察房地产投资额对社会零售贸易总额，城镇固定资产投资，GDP及一、二、三产业增加值的影响。
（一）模型设定
分别建立房地产投资额与宏观经济变量的两两VAR对象，即lnretail与lnhinvest、lninvest与lnhinvest、lngdp与lnhinvest、lnindust1与lnhinvest、lnindust2与lnhinvest、lnindust3与lnhinvest六个VAR对象。
然后对各VAR对象最佳滞后阶数P确定，我们利用eviews软件，利用AIC指标对各VAR对象滞后阶检验，如表1-6所示，lnretail与lnhinvest最佳滞后阶为4，lninvest与lnhinvest的最佳滞后阶为4，lngdp与lnhinvest的最佳滞后阶为4，lnindust1与lnhinvest的最佳滞后阶为5，lnindust2与lnhinvest的最佳滞后阶为4，lnindust3与lnhinvest的最佳滞后阶为5。
以上述检验的VAR滞后阶数，可以正式建立房地产投资与各宏观经济变量的VAR模型。
表1-6 房地产投资与所影响宏观经济变量VAR模型滞后阶AIC检验
（二）房地产投资对宏观经济变量的Granger因果检验
在确定各模型的滞后阶以后，我们可以对各模型变量因果关系进行检验，利用eviews5.0进行Granger因果检验，如表1-7所示。房地产投资与社会消费品零售额、第二产业、第三产业之间均不存在因果关系。房地产投资对城镇固定资产投资、GDP、第一产业等三变量存在较显著的Granger因影响关系，也存在不很明显的Granger果影响关系。
表1-7 房地产投资与宏观经济变量的Granger检验
（三）房地产投资对宏观经济因素的脉冲效应
进一步，我们考察房地产投资对宏观经济变量的脉冲效应。如图1-2系列图所示。
房地产投资对社会零售冲击拉动效应在第四个季度后较为明显，第五个季度有所回落，第六个季度开始0.01以上呈递减增长趋势，这种特征可能与房地产投资到销售的房地产生产周期有关。
房地产投资对城镇固定资产投资冲击影响最大，初期冲击效应高达0.06，但第二季度有所回落，第三季度以后再次恢复到0.04左右，这一方面说明房地产投资对固定资产投资的明显拉动效应，另一方面也说明房地产投资在短期内对其他非房地产投资存在明显的挤出效应。
房地产投资对GDP产出总效应在第三季度有所加强，对第一产业的拉动冲击比较平稳，但对第二产业的拉动效应在前三季度呈上升趋势，第四季度有所回落，第五季度以后平稳增长；对第三产业的拉动冲击效应则在前三季度加速上涨，第四季度以后保持平缓增长。
图1-2A 房地产投资引起的社会消费品零售脉冲响应
图1-2B 房地产投资引起的城镇固定资产投资脉冲响应
图1-2C 房地产投资引起的GDP脉冲响应
图1-2D 房地产投资引起的一产脉冲响应
图1-2E 房地产投资引起的二产脉冲响应
图1-2F 房地产投资引起的三产脉冲响应
（四）房地产投资对宏观经济变量的误差修正模型计量
如表1-8所示，房地产投资与社会零售、城镇固定资产投资、GDP、一产、二产模型拟合效果较佳。其他模型拟合效果不理想。
表1-8 房地产投资与宏观经济变量的VEC模型计量结果
房地产投资与社会消费品零售额之间存在1.259977的弹性关系，并且当两者偏离长期均衡关系时，将以0.09227的速度自动向均衡关系调整；房地产投资与城镇固定资产投资之间存在0.926371弹性关系，并且当两者偏离长期均衡关系时，将以0.337081的速度自动向均衡关系调整；房地产投资与GDP产出之间存在1.45672弹性关系（房地产投资对经济增长的拉动效应极为明显），并且当两者偏离长期均衡关系时，将以0.058135的速度自动向均衡关系调整；房地产投资与一产之间存在1.969544弹性关系，并且当两者偏离长期均衡关系时，将以0.07477的速度自动向均衡关系调整。