4.4 对目标店址的调研

按照上面所说的注意事项和选址方法，李明大致确定了几家店面，为了最终筛选到中意的店面，李明决定对这几家店分别进行深入细致的调研和考察。

1．不是所有店面都能做餐饮

这次考察之后，王叔叔告诉李明，那家店面虽然是做了餐馆，但从严格意义上讲，它却不是“餐饮店面”。按王叔叔的解释，所谓餐饮店面，就是适合做餐饮行业的店面的简称，其应具备如下条件。

（1）餐馆店面内部要有厨房、洗手间、烟道的分区

让李明险些上当的那家餐馆原本是没有厨房和烟道的，现有的是店家自己私接出来的，结果又挡了消防通道，当然会有问题。

所以，做餐饮的店面，无论大小，店内一定要隔出比较齐全的功能区间，最低标准要有厨房的上下水管道和烟道，具备了这样的条件，一方面自己操作起来方便，另一方面也不会影响周边环境。

（2）店面的使用功能要适合做餐饮

商铺也好、住宅也好，每一种建筑的使用类型一般在申请建设时就已被规定好了。我们平常所说的商用、住宅和商住两用说的就是这个意思，即住宅用的建筑不允许做商铺，反之亦然。一来，如果小区业主强烈反对做餐饮，或者所在地的相关部门有规定，那么创业者就要事前考察好，了解清楚之后再做决定。

如果选址时不注意这个问题，那么就有可能会冒“政策风险”，影响生意。这种情况在小区附近经常出现。

（3）店面周边要有餐饮人气

前面讲的“店多隆市”说的就是人气，这一点对餐饮店面来说非常重要。但并不是说人多就有生意，因为有些地方，虽然人来人往，看着很热闹，但都是过客，根本没有就餐的意愿。比如说，你把餐馆开在工厂林立的地方，想当然地以为这些工厂里的工人都会是你的潜在消费者，但实际上，这些工厂都有免费的职工食堂，而且这些工厂都有严格的门禁，员工不能随意出入厂区，外出就餐就更不可能了。那么，你的餐馆开在这里就是失败的。

所以，通过考察这家店面，李明的一个选址心得就是：选择店面时，要先看清店面的使用类型，了解周边顾客的性质和需求，更重要的是，要对店面内部的硬件设施有一个十分清晰的了解，免得拿到手里才发现是一个烂摊子。

2．有需求才是顾客

李明考察的第二家店面位于一座大厦的底座，这个地段在工作日期间人来人往，很是热闹。一开始，李明正是看中这里的客流量和交通便利，才把它作为考察目标的。

但当李明作为食客来这家店吃过两次之后，发现这里的人气并不旺，他每次来都是赶在就餐的高峰时段，结果这家店的上座率还不到一半，和马路上的人流、车流很不成比例。李明觉得很纳闷，为什么会这样呢？

第二次吃完饭后，李明没有急着离开，而是在大厦里面逗留了近一个小时，结果三大发现让他恍然大悟。

● 大厦内部的地下一层有一个餐饮大厅，是大厦物业自己办的，各种风味小吃应有尽有，而且卫生条件非常好，持卡就餐的话还可以打折，大厦内部员工的早、中、晚三餐都可以在这里解决。别看是快餐厅，在大厅的一角还有包间，招待客人、洽谈生意的话，环境也不输给大的餐馆。这样一来，它把地面上这家快餐店的风头抢了，牢牢地把大厦的内部员工吸在了这里。

● 再看地面的位置，虽然这里人流、车流很多，但人们都是匆匆而过。因为这里的停车位不是很多，基本上都被大厦的内部员工占用了，所以很难留住过往的食客。

● 另外，李明从大厦保安那里得知，在大厦里上班的大部分员工都是在外面跑业务的，比如销售、记者等，基本上每天来刷卡报到之后就要出去见客户、做采访，吃饭也都是在外面解决，这也就难怪那家餐饮店要转租了。

这下，李明又长了见识，考察客流量，不能光看表面，还要好好调研客流的性质和需求，如果他们不能在这家店产生就餐需求，那么客流再密集也没用。

善于总结经验的李明，很快根据自己的考察经历，制作了一张潜在消费者情况分析表，如表4.1所示。

对A、B、C、D四家不同店面及其不同顾客群体，李明总结分析如下。

● A餐馆的潜在消费人群的需求主要是方便快捷的午餐。他们的主要目的是购物和游玩，吃饭是为了中间休息，这样的话会挑选比较快捷方便的就餐方式；至于商场里的店铺商家也可能会成为其潜在的消费者，他们更是会选择比较快捷方便的快餐盒饭。

● B餐馆的食客多是写字楼中的员工，他们对中餐需求量比较大，要求就餐快捷方便、少排队，创业者可以考虑快餐供应；当然，如果位于高档写字楼附近，那么味道纯正、装修环境很有格调的中高档餐馆也是不错的投资选择，可以吸引一些老板、高级职员来餐馆与客户洽谈业务。

● C餐馆位于大的居民社区中间，一般是早餐和晚餐需求比较大，多以烤鸭、饺子、小吃等百姓喜欢的菜品为主。

● D餐馆开在大学校园附近，菜品要尽量多样化，要考虑到各个地方的饮食喜好和饮食风俗习惯，如果餐馆开在中小学校园附近，考虑到中小学生的作息安排，则要注重早餐和午餐的供应，多做一些经济实惠的营养型配餐，荤素搭配，使消费水平一般的中小学生都能接受。

进一步地，李明又整理出第二个表，即顾客饮食要求分析表，如表4.2所示。

至此，李明几乎已经掌握了这几家店辅的第一手客流资料，但是他知道，这份资料还不远远不能作为选址依据，要继续对每家店辅进行综合评价之后才能决定。

3．离家近的店面要优先考虑吗

之前考察店面的时候，李明一直关注的是店面的地理位置有无客源，当他考察到第三家店面时，李明发现了一个问题，那就是店面离家远近其实也是一个应该考虑的因素。如果离家太远，那么李明每天要起很早去店里，对个人的精力和时间是一种无形的消耗，更重要的是，来回的交通费用无疑也是一种成本。本来快餐的利润就薄，如果自己一天的交通费蚀掉好几份快餐的利润，那可真是得不偿失。

如果再深入盘算一下的话，离家近一些还有几个好处，第一，临时有事，父母可以暂时过去关照一下；第二，店里放不下的东西可以放家里，家做临时仓库，省地又方便。

不过李明心里也十分清楚，店辅离家近虽然好处很多，但是也不能因此而限制了自己的选择，附近实在没有也不能勉强。最后选定的店址如果离家很远，也可以做一些变通，比如，自己搬过去住在店里，至少熬过创业的困难期之后再视情况另做安排。