第一部分 商业地产资讯导读
第一章 商业地产热点解析
第一节 商业地产现状解析
商业地产目前现状有以下三个方面。
解析01：增长持续快速，区域泡沫化风险增大
2013年中国商业营业用房开发投资完成11945亿元， 增长28.28%；重庆、 沈阳、 青岛以及厦门几个城市的购物中心空置率高达15%～20%。而购物中心通常可接受的空置率是10%。
解析02：零售增长放缓、商业项目并购频现
可以说，2013年的商业地产是你方唱罢我登场，观者应接不暇。一方面，2013年社会消费品零售总额实现23.781万亿元，同比名义增长13.1%，虽跑赢GDP大盘，但增速却较上年放缓1.2个百分点，这已是连续第三年下滑，更是2004年以来的最低增速。
另一方面，并购频现。如华润吞并乐购、光耀东方收购中关村购物广场、王府井收购春天百货、银泰退出鄂武商、翠微并购当代和甘家口大厦等，2013年的并购案几乎是2012年的4倍。同时，还有很多未实现的交易同样应受关注，如物美并购卜蜂莲花流产、百佳欲卖又停、东方家园停业。其中，最受人瞩目的当属娃哈哈商场的未来。娃哈哈要想梦醒零售业，可以说举步维艰。
解析03：电商增量大，实体店体量大，融合模式多样化
2013年网络零售市场交易规模近1.9万亿元，较2012年增长高达42.8%，来势凶猛，但只占到社会消费品零售总额的8.04%。所以说，电商增量大，实体店体量大。
另一方面，电商、传统零售商相互渗透，新模式层出不穷，电商进军实体店，如京东的全球第一家实体店在新加坡的Chinatown-point开业、聚美优品的首家实体店于2013年12月开业，乐蜂网也有实体店开业计划。实体店涉足电子商务，如万达上线万汇网、南京中央商场集团推出云中央、王府井百货启动网上商城等。连物流公司也来凑热闹，如顺丰的电商平台顺丰优选。
相关链接：我国商业地产行业现状与未来方向预测
中国商业新闻网消息，随着我国经济增长方式转变和城镇化进程的推进，商业地产行业面临较好的发展机遇，从发展趋势看，商业物业的长期走势与经济发展息息相关，我国已开始出现消费率快速上升的趋势，目前人均年收入已超过5000美元，居民收入和财富的快速增长，为居民消费率的提高奠定了基础。其次，从人口结构变迁来看，70 后和80后已开始逐步成为社会收入和消费主体，他们对餐饮、娱乐、购物等消费需求比较强烈。
另外，政府部门正在积极推进“以人为核心的新型城镇化”战略，农村居民向城镇迁移将直接推动城镇规模扩大，带来行政、医疗、教育等公共服务和购物、餐饮、娱乐、
金融等生活服务的需求，这将对商业地产产生大量需求。
政府近年来出台多项政策来促进消费，扩大内需，力推经济增长逐渐从投资驱动型转变为消费驱动型的鼓励消费政策，这都使得我国商业地产行业面临较好的发展机遇。
此外，近年来我国国内通胀压力较大，这也使得商业物业投资价值再次提升，这进一步促进了商业地产的发展。
第二节 商业地产面临问题解析
商业地产目前面临的问题有以下四个方面。
解析01：地方整体规划缺失、商业布局失衡
不少地方政府并没有将城市规划与商业网点规划统筹安排，硬性搭配商业用地和住宅用地比例，缺乏对整个城市经济发展规律和人口布局的考虑。而一些开发商追求短期获利，采用以销售为导向的开发模式，也往往使得商业地产项目前期市场调查不足，后期规划马虎，无心经营，这直接导致很多城市热点区域商业项目扎堆入市，而其他区域却商业配套不足，出现整个城市商业布局失衡的现象。
解析02：地产商缺乏经验，商业地产重量轻质
中国一、二线城市购物中心的平均体量已从2012年的7万平方米增长至2013年的逾8万平方米，平均每年新建300个左右的购物中心。中国在建购物中心面积占全球的一半以上。体现购物中心价值的最重要的两项指标租金和空置率，目前的情况是租金下降，空置率上升。如沈阳商业购物中心空置率高达24.3%，位居全国第一。北京、广州优质商圈的商铺空置率分别为11.5%和10.0%。二线城市中，成都、沈阳的空置率也分别高达10.6%和20.2%。造成这一局面的重要原因，是地产商缺乏商业地产开发运营经验。
解析03：商业地产专业人才发展落后于行业发展
商业地产行业的热门岗位包括操盘手、招商及运营人才，早期很多香港人到大陆，成为第一代购物中心的招商运营团队。之后，万达成为商业地产界的黄埔军校，从万达流向各个房地产公司的人才比比皆是，而高薪跳槽的万达人，在万达体制内可以发挥才华，出来后橘淮而枳却未必能干好。目前的情况是，跳槽的多，薪酬涨得也快，但200万元年薪难求好的项目操盘手，真正能搞好一个项目的人并不多。尤其是在商业地产受到电商冲击，亟待突破的背景下，就更凸显出人才的稀缺。
解析04：融资瓶颈制约企业开发经营模式转型
商业地产的开发运营同住宅不同，投资大、周期长、回报慢，但经营好的项目，回报高、收益久。虽然目前除传统银行贷款外，金融产品也很多，如海外发行票据、信托、私募等，但资金成本通常很高，与商业地产对资金的需求是不匹配的。
去年中信证券推出的中信启航专项资产管理计划被认为是国内首单REITs产品。此产品虽具备REITs的一些产品特征，但与标准的REITs仍有一定差距。而万科入股徽商银行，也让房地产和金融结合呼之欲出，但毕竟只有超大企业才可以做到这点。所以说，房地产联合金融领域的创新还要继续，但还是有很长的路要走。
综上所述，商业地产的规划要先于开发，经营比开发重要，找人比找地重要，没有金融是万万不行的。
第三节 商业地产发展趋势解析
商业地产发展趋势有以下十个方面。
解析01：商业地产总量已过剩
据统计，2015年全国50个重点城市综合体非住宅总体量达5.64亿平方米，同2013年相比增长率高达77%。无论从全国来看，还是从一线城市看，目前商业地产的总量已经达到饱和，甚至部分区域已经过剩，未来将进入商业物业面积增长速度远超人口增长速度的阶段，是人均商业面积继续提升的阶段，是人们消费观念和行为方式继续发生转变的阶段，是催升商业地产继续过剩的阶段。而在这样一个阶段下，商业地产将不断去粗存精、优胜劣汰、更新换代、不断升级。过去触地就赚，拿地就赢的时代已经过去，房地产企业需要进一步修炼内功、打造精品、创新模式等才能够在新的形势下发展更好。
解析02：一线城市将聚焦市中心零星地块开发，二、三线仍是供应高峰
根据欧洲、中国香港、中国台湾等地区经验，房地产业发展到一定阶段，城市中心区域的土地资源将十分稀缺，市区零星地块的开发价值将日益凸显。经过十多年的发展，一线城市房地产市场逐渐成熟，市区土地资源已经十分稀缺，市场不断向郊区外延。近几年如上海市场上新增土地大部分位于外环外，中环以内成片地块越来越少。2013年，上海成交的商品房用地90%位于外环以外，外环内仅占10%。随着土地资源越来越稀缺，土地供应紧张态势加剧，在不久的将来一线城市势必会进入市区零星地块精细开发的阶段。
而根据有关部门数据统计，2015年城市综合体总量供应大部分将集中在二、三线城市，未来房地产企业在一线城市综合体的开发要突出其溢价性，特别是一线城市的市中心区域要自持为主，尝试走REITS等金融化路径；二、三线城市要表现其杠杆性，抗风险能力一般的企业更适宜选择二、三线中的部分机会型城市发展。
解析03：运营商不断探索O2O模式
2014年1月的CNNIC（China Internet Network Information Center，中国互联网信息中心）报告显示，中国手机上网人群规模达5亿人，占全部网民的81%，达到近40%的绝对普及率。移动互联网时代，消费者购物行为发生了四个方面的显著变化：购物空间立体化（全渠道购物）、购物时间碎片化、购物方式移动化、信息传播社交化。这四大方面的购物行为的变化，直接颠覆了原先在某一固定时间、固定场所进行商业消费的购物习惯，商业地产直接面临这种购物方式的冲击。
许多传统百货公司，如王府井、天虹商场、银泰百货等，通过上线网购平台、推出APP软件、与微信合作等方式来应对电商冲击。同时商业地产企业也在拥抱大数据和移动互联网。万达要求电商覆盖所有万达广场，电商会员达到3000万人，力争3年内万达电商会员过亿。万达电商定位于两个方面：大会员和大数据，真正做到线上线下结合。
解析04：艺术、生态、体验式商业项目已成趋势
随着移动互联网时代的到来，线上消费线下体验的商业地产运营模式受到了推崇。这也带来了体验式商业地产的兴起，注重消费者的体验感不同于以往商业项目以零售类业态占绝对比重（70%～80%），体验式商业项目中零售类业态占比降至30%～40%，同时以休闲娱乐、儿童教育等业态为代表的体验式业态占比可达到20%～30%甚至更高。很多商业地产项目则更加重视艺术、生态和人文，从而使得项目吸引更多的人气。
以现阶段商业零售业的发展来看，经常出现在购物中心中的体验式业态主要包括：电影院、冰场、健身会馆、电玩城、KTV、美容美体、儿童体验、儿童游艺。体验式业态的优势主要表现在：集客能力强；有效缩短新项目市场培育期；消费滞留时间长；对其他业态消费带动显著。这也是现在很多购物中心和社区商业开发者和运营商青睐体验式业态的原因。体验式商业的出现，只会是锦上添花，不会是雪中送炭。
解析05：项目更注重文化设计
大众文化在商业这块沃土上的茂盛生长，已经构成了消费时代的重要特征。一方面，商业运作的诉求为大众文化的生长甚至是畸形繁荣提供了足够的空间，另一方面大众文化也以其自身魅惑的形式感调动起消费群体的物质欲望，从而极大满足了商业活动的利润饥渴。它们之间，已经形成了越来越紧密的公共关系。文化现在已经深入到房地产的各个领域，包括商业地产、旅游地产、主题地产等。现如今因文化定位设计而成功的商业地产项目不胜枚举，如上海的田子坊、莫干山路许多的创意产业项目等。
解析06：社区商业将成为市场的重心
社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业在我国目前尚处于起步阶段，尚缺乏一套系统的且具有实践指导意义的理论研究成果。从国外的发展经验看，未来社区商业必将成为商业地产市场发展的重心。许多有实力的开发商已经意识到这一趋势，纷纷加大对社区商业的投入，包括万科、金地、保利等。特别是近一年新兴的抓住人们“最后一千米”的需求来打造社区服务体系的概念，满足社区居民购物、服务、休闲、娱乐等需求。这个也应该属于社区商业发展的一个方面。
解析07：盈利模式正从租售并举到自持转变
从当前现状来看，一、二线城市核心地段商业基本全部自持，一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段，才会存在租售并举的产品。只有在三、四线城市，现在还存在着大比例散售的项目存在。
对于商业项目的盈利模式采用销售还是自持的模式，以现阶段来讲，更多的开发商会选择销售或租售并举，因为这对企业的资金承受压力相对较小，而选择自持需要在企业具有足够的抗资金压力能力。但相信随着市场的不断成熟、金融市场的不断改革、REITs的有望推进，将有越来越多的项目进入自持阶段。
解析08：项目将从“重招商”向“重运营”转变
商业地产的运营主要是招商后，根据不同商业项目的规模、业态和定位，对商业项目进行全面、有效的经营管理。一个商业项目的成功除了要有明确的市场定位、强有力的招商执行，更重要的是落实到商业运营。但目前我国商业地产运营商运营管理水平参差不齐，并且商业地产运营相对要求较高，很多商业地产运营商更愿意将自己定位于做资源整合，对商业项目招商。至于招商之后的运营，很多企业并不愿意去碰。原因是商业运营商需要与商业项目中的小商户同命运共生存，小商户发展得好，整个商业项目才会发展得更好，对于企业来说收益需要随着商业项目的成长慢慢地体现。而招商相对运营来说，收益更好，见效更快。因此商业地产运营商需要有综合服务商的概念引入，也就是为商户提供一切有利于其发展的服务，包括金融服务、营销服务等，具备某种孵化功能等。
随着商业地产发展的逐步深入，未来商业地产项目会进入优胜劣汰的过程，这样必然促使开发商要重视商业地产运营，这是取决于项目成败的关键因素。
解析09：儿童主题业态将成为主流业态
中国即将迎来新一轮的婴儿潮，新一代家长的教育观念发生变化，未来儿童体验式商业的发展将大有空间。根据城市儿童消费调查，当前我国0～14岁儿童有2.6亿，占总人口的18.6%。而儿童在家庭消费中所扮演的角色越来越重要。据调查，80%的家庭，孩子的支出占到家庭总支出的30%～50%，孩子的消费已经成为家庭消费的最大支出。儿童消费市场不仅规模迅速扩大，其性质也从保障基本生活消费、追求享乐型消费，发展到强调成长性消费的新阶段。因此，打造以“家庭群体”为重度目标消费群的商业购物中心已成为现阶段许多购物中心的核心定位。家庭群体的核心是儿童，儿童是家庭出游的驱动力。目前儿童业态在综合性购物中心所占面积不足10%，未来比较合理的规划可能将达到15%～25%。而这一比例随着儿童主题业态的兴起相信会很快达到，当儿童业态占到购物中心或社区商业的25%时，毋庸置疑，儿童业态是商业项目的主流业态。
解析10：餐饮将由商务消费向大众化消费转型
目前的房地产领域发生了一些微妙的变化，如近期五星级酒店空置率上升；高端餐饮持续萧条；国外旅游产品也变得冷清。对于产生这样的环境变化，房地产市场，特别是商业地产项目要及时的作出调整。例如现有些项目将五星级酒店改成办公楼、高端餐饮的业态调整等。
餐饮行业哑铃形的消费结构（高端和低端消费比重大）将调整，未来将呈现纺锤形的结构（中档消费比重大），人均价格在20～80元的大众化餐饮将有很好的发展空间。而相比传统餐饮行业的调整转型，新兴的、具备互联网精神的快时尚餐饮成为很多购物中心及社区商业的新宠。
相关链接：电商影响下的商业地产发展的趋势
避开电商的软肋，放大传统商业地产的长处，打造“体验式”商业地产，目前已经在商业地产商中达成共识。随着电子商务的兴起和发展，传统商业的发展面临着重新定位的问题。电子商务运营成本低，价格较便宜，在标准化产品上具有优势，如图书、箱包，数码产品等；而实体店面具有“体验式消费”的王牌， 在餐饮、娱乐、教育等方面具有绝对优势。未来的商业市场将是线上和线下平分秋色的格局。商业地产只有不断提高“体验式消费”的比例，增加顾客滞留时间，将购物中心升级为休闲中心、服务中心、社交中心等，才能在未来的竞争中脱颖而出。
商业地产融入移动互联元素。移动互联技术的蓬勃发展将对所有行业形成渗透效应。商业地产领域以往是一个信息不对称的市场，顾客的喜好、消费习惯等数据难以获得，这也使商业地产的业态布局调整往往具有滞后性。依附于地产的商业应当融入电子商务元素，例如借助3G/4G网络，获得消费者人员流动密集区域位置信息，攫取消费者偏好，分析经营数据等。移动互联技术可以带来数量众多、准确性高且成本低廉的数据，服务于商业地产的功能定位、招商引租和业态布局。
在商业地产定位上应避开电子商务等已经非常成熟的商业种类。比如说已经批量死亡的书店、网上血拼的家电和数码店，这些不应再成为商业地产重点考虑的商业种类。商业地产应当以“体验式”或“部分体验式”的商业和服务作为经营的主流。有些偏重于体验的商品业态类型如餐饮店、溜冰场、电影院，虽然也可以网上预约，但顾客必须到商场消费，是在家点鼠标所不能代替的。
发展“地产+品牌商业”的商业地产经营模式。由于品牌的商业地产代表了其商品的质量、服务的层次，是纯粹的电子商务难以取代的。众所周知，万达的成功得益于其定单式商业地产开发模式，具体讲，是其“地产+品牌商业”的商业地产经营模式。万达的品牌加上沃尔玛等一些业界知名品牌，成就了万达广场这一商业地产的翘楚。再比如商业大鳄进行的商业地产开发，如苏宁地产、红星美凯龙等。地产与商业的联姻才是真正的商业地产，才能形成专业的商业地产经营模式。
商业地产今后的跨行业竞争会成为常态。一方面，城镇化建设的推进使得商业地产乃至整个商业领域具有广阔的前景。另一方面，人们消费需求的变化要求商业地产不断转型升级。在大发展的背景下，商业地产、传统店面零售、电子商务等供给主体各具优势，共同发力大商业地产，这将使得跨业竞争成为常态。2013年2月19日，苏宁电器更名为“苏宁云商”，致力于发展线下体验、线上订单的O2O模式。苏宁的“去电器化”路径反映出传统零售类企业向商业地产和服务性电商转型的趋势。2013年12月12日，万达集团的电商网站“万汇网”上线运行，宣告万达正式进入电子商务领域。与传统电商如天猫、京东的B2C模式不同，万达选择了O2O模式，将线上“万汇网”和线下万达广场结合在一起，致力于本地化服务，创建生活服务类电商。与商业地产缺少相关性的企业如娃哈哈、海底捞等也进入了商业地产领域。但考虑到互联网对于人们消费习惯的巨大改变，电商企业如淘宝、京东等才是商业地产企业最大的竞争对手。在这种跨业竞争的局面下，传统商业地产只有不断增强消费体验，融入现代科技，才能在不断变化中的商业领域占有一席之地。
通过以上研究表明，电子商务的载体不再是传统意义上的网络，商业的载体也不再是传统意义上的商业地产。就商业地产的运营来看，商家的线上线下交易已经互相补充、不可分割。电子商业的发展，为商业地产提供了一种全新的思维方式与盈利模式。作为商业地产开发商，应该顺势而为，充分利用电子商务运营商业地产，减少商业地产经营的风险。
第四节 商业地产风险危机解析
商业地产在其丰厚利润的背后，往往隐藏着其投资巨大、风险极高的特点。
解析01：资金危机引发风险
商业地产的危机根源来自于多个方面，但主要来自于资金链断裂。商业地产回报周期较长，前期需要沉淀大量资金，住宅市场的限购，都导致了众多开发商资金紧张。
目前商业地产开发商的贷款、融资环境越来越难，包括大型企业在内的很多房地产开发商，在进行产品配置时，商业地产的配置与以前相比较，有明显的提升，但融资渠道、资金流问题是房地产企业在进行这种转型时，会遇到比较大的困难。
一直以来，住宅和商业相辅相成。住宅需要商业的便利，商业需要住宅的人流。但是，目前住宅的销售情况不容乐观，商业地产也就缺乏足够的人流和消费来支撑。没有足够的人流和消费来支撑，商业地产也就难以招商，这势必影响开发商的现金流。
解析02：项目扎堆引发风险
“宅冷商火”引发了商业用地和商业地产的大量供应，而商业地产从开发模式、业态规划、规划设计到招商运营，专业化的要求远高于住宅，很多开发商并没有商业地产运营经验，挖来些并无全盘操作能力的“商业地产人才”组成班子就匆匆上马，抄抄万达、抄抄绿地，招商运营中往往遭遇困境。这就导致在一些二、三线城市，面孔雷同的各种城市综合体、商场、写字楼扎堆“血拼”，商铺、写字楼大量空置。
解析03：供过于求引发风险
中国多个城市大建新城、泛CBD化趋势严重，商业地产供过于求值得关注。据权威人士的数据，预计至2015年，深圳、成都、天津、沈阳等多个城市甲级写字楼总量较2013年的增幅均在30%以上，天津、沈阳两地的增幅更分别高达154%、139%。
对很多商业地产的开发商和投资者而言，无论他们采取的建设并持有（业主）或建设后销售（开发商）的模式，未来几年内供应过剩和不确定的租金增长前景，将提升风险，限制回报。
同时，若商业地产不能消化大规模的供应，并在合理的时间内产生足够的现金流，商业地产开发商的财务风险可能会变差，评级会受压。
解析04：业态冲击引发风险
市场商铺空了半年租不出去，宽敞的百货商场成了“试衣间”，一些零售巨头开始关闭实体门店……据广州、深圳、北京等地的调查，互联网新经济业态“野蛮生长”的同时，给商业地产带来了前所未有的冲击。“建了房子就收钱”的时代正在离去，商业地产的投资和交易开始降温，泡沫风险正在加大，拥抱互联网成为转型之路。
解析05：收益率低引发风险
“商铺要靠养”，相对成熟的项目投资额比较高，租金收益也相对比较高；对于正处于发展期的项目，开发商为了吸引好品牌商业进驻，会有让租养铺行为，投资收益在开始几年不一定非常理想，但随着慢慢发展成熟，租金收益会有比较稳定持续的增长。
整体来讲，商业地产的平均收益比较难界定，回报率可能在5%、8%、10%甚至更高，主要取决于商业地产的业态，比如地段等。
相关链接：商业地产泡沫风险加大
“建了房子就收钱”的时代正在离去，商业地产的投资和交易开始降温，泡沫风险正在加大，拥抱互联网成为转型之路。
受新业态冲击——商铺成“试衣间”“体验店”
初夏炎热，市场遇冷。近半月来，广州已有两家本土百货公司分店面临关门困局。
5月31日，新光百货的佛山南海店正式结业，该店从开业至今不足两年。
广州另一家本土百货公司摩登百货，也发布临时公告，计划关闭位于新塘的一家经营状况未达预期的门店。
而在一家大型购物商场，市民王莉尽情试了多套衣服后，用手机拍下标志牌后飘然离去，随后在网上找到同样品牌和型号的衣服下了订单，价格比在商场便宜30%。
无论在北京、上海，还是广州，越来越多的这样的消费者开始出现。从衣服、鞋子到纸巾，“王莉”们喜欢在网上点击鼠标，然后享受送货上门的服务。
根据艾瑞咨询发布的数据，2013年，中国网络购物市场交易规模达到1.85万亿元，增长42.0%，约占全社会消费品零售总额7.8%。
同一个硬币的另一面，装饰豪华的购物商场，成为众多电商旗舰店的“试衣间”。“网购达人”北京市民赵风告诉记者，现在已经很少在商场买衣服，除非折扣很多；一般是到品牌店去试衣服、鞋子，然后到淘宝搜，享受更高的折扣。
在网上销售的冲击下，大型零售企业客流呈现明显下降趋势。2014年一季度，全国50家重点大型零售企业零售额同比增长0.1%，增速较上年同期放缓9.1个百分点，是自2009年以来同期最低。业内人士预计，今年大型零售企业销售仍将呈现低迷态势，增长速度继续放缓。
不仅是百货公司，一些行业商圈也感受到阵阵“寒意”。在有“南中国中关村”之称的岗顶IT商圈，南方数码都荟、太平洋数码、百脑汇等卖场的空置铺位随处可寻，不少店铺销售人员多于顾客。太平洋数码一家卖场的销售顾问王惠说：“卖场的流动性越来越大，三天两头可以看到店面搬迁，对面那个铺位空了半年都没有租出去。”
位于深圳华强北商圈的明通数码港，多名IT销售顾问告诉记者，“看的多，买的少”，实体店几乎成了“体验店”。加上租金上涨等因素，很多店面难以为继。
遭遇“野蛮网购”——商业地产空置率攀升
在房地产市场快速发展的几年间，商业地产在快速跑马圈地。以广州为例，在中心城区商业地产趋于饱和的情况下，番禺、白云、萝岗等区域也在不断建商圈。在番禺万博中心商圈，除了已经开业的海印又一城、天河城奥特莱斯、奥园广场、汇珑新天地外，还聚集了番禺万达广场、敏捷广场、奥园中央广场、天河城、四海城等商业项目。
据戴德梁行统计，截至2013年末，广州市成熟商圈优质商场的存量面积为145.7万平方米。2014年全年将新增56万平方米，是近5年供应之最。如果以过去5年的平均消化速度：10万～13万平方米／年，今年的新增供应预计要4～5年才能消化完毕。
一味扩张并非好消息。中投顾问房地产行业研究员韩长吉说：“零售等业态是传统商业地产重要的组成部分，互联网电商改变了人们的购物习惯和方式，导致零售商铺、购物中心的人流量大大减少，降低了商铺进入购物中心的意愿，导致商业地产出现招商难的新动向。”随着形势的逆转，推迟开业成了一些商业地产项目的新策略。此前有报道称，广州番禺万达广场将于2013年12月13日开业；近期又有消息发布说，该项目拟于2014年11月8日开业。记者尝试联系万达的相关负责人未果。
线上线下协同发展——商家主动拥抱互联网
面对冲击，不少百货公司还是以最原始的手段——“低价”来应对，促销大戏频繁上演，折扣力度也较大。谢仕平认为，百货此举虽然可拉动销售，然而对毛利率来说是致命打击。
一些商家则主动拥抱互联网，创新商业模式。一方面通过并购、关店、重组增强竞争力，如2013年王府井收购春天百货、北京百货零售商翠微整合当代商城和甘家口百货，百联集团重组旗下百联股份和友谊股份等。
另一方面通过O2O（线上到线下）转型，部分大型零售企业利用微博、微信等社会化新媒体进行多元营销，实现线上线下协同发展。
“淘汰你的不是互联网，而是你不接受互联网。”地产大腕王石（微博）此言一语中的。专家认为，现实世界和数字世界正在融合，消费者期待得到一致的服务，商业地产从单一的线下零售业态向线上线下结合的体验式商业转型迫在眉睫。
包括仲量联行和戴德梁行在内的一些商业地产研究机构均认为，国内市场并不缺内需，只是缺乏刺激内需的手段。对于城市中心成熟的商圈来说，商业地产的租金还在逐年增长。但郊区的经营风险已经出现，早点转型能够占领发展高地，简单的数量扩张只会促使泡沫破灭。商业地产的救赎需要主动起步，从零售业态向体验式商业转型迫在眉睫。
第五节 商业地产投资前景解析
在投资新房市场受限的大环境下，随着投资理念的日趋成熟，商业地产的投资价值越来越被认可，受到了更多投资者的关注和青睐。目前，台州的商业配套日益完善，商业地产的发展越来越成熟，也有越来越多的人看到商业地产的投资价值，涌入投资市场。怎样才能把握商业地产投资的脉搏，选择稳妥的商业项目和产品，是每个投资者最关心的。
解析01：越来越多市民看好商业地产
在全国整体宏观经济走势并不明朗的情况下，股市、黄金等传统投资渠道表现并不理想。有业内人士表示，在政策层面，调控的加码也让商业地产优势更为明显，长期来看，商业地产受到政策的干扰较小，升值的空间充分，让更多投资者将目光从住宅转向商业地产。
有调查显示，大概六成受访者表示有购买写字楼或商铺的意向。2014年的台州楼市，有好几个商业项目面世，可谓是供应量充足，多个区域，多种选择，这在一定程度上吸引了投资者们的目光。日前，在2014年台州首届城市商业发展高峰论坛上，某知名房产评论员就用“想买、能买、会买”三个词概括了台州市民对于商业地产的投资态度。
市民胡先生有两套住宅，本来想再购买一套投资，但受政策影响，他把目光转向了商业地产，开始寻找好的商铺投资项目。“商铺投资与住宅投资有着很大的不一样，住宅有大势，大势好，就都好，大势不好，都不好，商铺则不一样，商铺有着很强的个性。”胡先生说，“随着城市的发展，商业会不断升温，买个商铺日后不管是出租还是自己做点小生意，效益都非常可观。”
像胡先生这样的投资客不在少数，市民王先生表示，他更看重的是商铺长期稳定的收益，以及未来的增值潜力，尤其是一些新兴区域的核心商铺和社区门面。“目前台州的一些潜力区域的商铺，有比较大的投资价值，而且未来的增值潜力应该也不错。”王先生觉得这对很多投资者来说应该是一个机会。
解析02：投资者应理性选择
不仅是投资者，商业地产也被越来越多的房地产企业所看好，不少企业加入了商业地产开发运营的行列。面对越来越多的商业项目，投资者应有更理性地考量。
“我选择商业地产投资都比较谨慎，因为我是做生意的，在各地看过很多商业项目，有的能够经营得很好，有的同样的位置和产品类型，却经营不好。台州近两年也有较受关注的商业项目经营状况却不尽如人意，有的运营不善，有的人气不旺，所以各种产品也需要投资者详细对比。”作为有经验的投资者，李先生觉得整体来看本地商业地产的投资态势不错，但选择产品时需要理性对待。
地段是影响置业选择的最重要因素，不少投资者对周边商业氛围、经营前景等因素的关注并不多，他们认为不管是投资还是自用，地段都是决定商铺价值的重要因素，所属地块的交通情况则影响着商铺的升值空间。对此，李先生有自己的看法，他说：“投资商业项目，想要自己做到人气很旺比较困难，需要依靠周边小区、其他商业带动、品牌运营等各方面因素。而且投资过程中，要充分考虑投资的主要用途，投资后主要用于出租的话，需要详细对比周边产品的租金情况，如果是自己经营，就需要考察周边的商业氛围和客户群体。”
解析03：要用发展的眼光看待商业地产投资
有业内人士表示，当下，对商业地产的投资热情比较高，投资者在购买前，也都比较理性，会核算成本和投资回报率。商铺投资过程中，不仅要强调租金的收益等，还要立足长远，用发展的眼光看待商铺投资，因此注意未来的规划发展是非常重要的。所以，最好是选有价值增长连续性的商铺进行投资，密切注意未来的规划发展，能发现商铺新的价值，比如说交通、景观及商铺周边将要兴建高档的办公楼宇等。如果投资在前期介入，这样获得的收益会比较好。
还有部分投资者只关注价格水平、地段因素、交通条件、返租回报等，而忽略了对后期运营管理、区域的远景发展规划、商业产品的投资风险等的评估。在如今的商业投资中，并不乏因定价过高过度透支未来前景，或者建成后因地段人气或运营原因所带来的失败案例。因此，开发商的运营实力、产品的定位特点、区域的规划定位，未来的人气等等都是投资者需要关注的重点。