第五章 房地产权属登记管理
本章共四条，规定了四个方面的问题：一是概括确立房地产权属登记发证制度（第六十条）；二是规定了办理房地产权属登记的主管机关和程序（第六十一条）；三是对房地产抵押登记的规定（第六十二条）；四是对统一发放房地产权属证书的例外规定（第六十三条）。
第六十条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
条文主旨
本条是关于房地产权属登记发证制度的规定。
立法背景
房地产权属登记是房地产管理的核心，也是现代房地产制度的基础。房地产产权制度、交易制度、管理制度的确立，都要依赖房地产权属登记制度。
条文解读
房地产权属登记，又叫房地产登记，是指房地产产权登记机关对房地产权利人、房地产权利性质、房地产权利来源、取得时间、变更情况和房地产的面积、结构、用途、位置等，在专门的簿册中进行记载，依法确认房地产权属关系的行为。本条即确定了我国的房地产权属登记制度。
一、房地产权属登记制度的功能
房地产权属登记制度一方面可以维护国家利益，利于城市管理和税收征收，另一方面可以保护民事主体的交易安全，维护市场交易秩序。此制度具有以下三个方面的功能：
1.权利确认功能
房地产权属登记制度的权利确认功能，是指房地产权属登记能确认房地产权利归属状态，经登记的房地产权利受国家强制力保护，可以对抗权利人以外的任何人。一般情况下，登记机构无需确认权利的合法性、真实性，而只需确认申请人是否依法提交申请材料且这些材料是否符合法律规定的予以登记的标准。确认的后果，是按照当事人的申请将不动产权利或者其他依法应当记载的事项，记载于登记簿。
产权的归属是从事产权交易的前提和基础，如果没有有效的手段向社会昭示权利的存在，不仅会使权利人自己对权利的界限产生模糊认识，也会使第三人对权利人的权利认识不清，进而无法在权利受到侵犯时进行有效的救济。登记制度就可以有效解决权利存在状况模糊的问题。同时，不动产登记资料作为法定书证，具有较高的证据效力，除非有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，否则法院审理不动产纠纷案件时可直接依据不动产登记簿裁判，减少调查取证的难度。
2.权利公示功能
房地产权属登记制度的权利公示功能，是指房地产权属登记公开了房地产权利变动状况，公布给社会公众和利益相关人，从而保障房地产交易的安全。第三人乃至社会公众可以通过登记知悉当前不动产权利的归属及变动状况，从而更好地履行尊重他人不动产物权的义务，也可作为自己是否进行某种法律行为的判断依据，进而维护不动产的占有秩序和交易安全，切实保障权利人和第三人的利益。
登记的公示公信效力，主要来源于国家的信誉和行为，通过国家出面登记，以国家的信誉做保障，使社会全体对其产生一致信赖。尤其在我国现阶段市场体制仍不健全、信用体系尚未完全建立的情况下，房地产登记制度的公示对减少纠纷起到了重要作用。
3.管理功能
房地产权属登记制度的管理功能，是指房地产权属登记能够实现国家的管理意图，是国家干预房地产资源开发和利用、防止房地产资源滥用和浪费的有效手段。一方面，通过登记建立产籍资料，进行产籍管理，可以为国家的宏观经济和社会发展规划提供一定的依据，也为国家对房地产税收的监管奠定基础；另一方面，通过登记审查相关权利设立、变更、终止的合法性，还可以取缔违反法律、法规和社会公共利益的行为，确保国家法律法规的贯彻执行和城乡规划的落实。
二、房地产权属登记制度的效力
《中华人民共和国物权法》建立、健全了不动产物权变动登记生效为主、登记对抗为辅、不经登记生效为例外的三项制度。我国的登记具有强制性，登记对不动产物权变动的效力可以分为三种情况：
1.一般情况下，不动产经登记生效。物权法第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记……”第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此不动产物权登记作为物权变动生效要件的效力得以确立，从而结束了对不动产物权登记效力的争议。
2.某些情况下，登记仅是不动产物权产生对抗效力的要件。出于我国农村不动产登记的实际状况，物权法第一百二十九条、第一百五十八条对不动产物权登记的效力也作了例外规定，用益物权中的土地承包经营权的互换、转让以及地役权，不经登记不得对抗第三人。
3.例外情况下，不经登记也可以发生不动产物权变动。物权法第九条第二款、第二十八条至第三十条规定，某些不动产物权效力的变动不以登记为要件：一是规定依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记；二是规定因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力；三是规定因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力；四是规定因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。上述规定属于非因法律行为取得、设立、丧失及变更不动产物权的情形，不以登记为生效要件。尽管如此，根据物权法第三十一条的规定，以上述第二种至第四种方式取得物权的，在处分该物权时，依照法律规定仍需要办理登记，未经登记，不发生物权效力。
三、房地产权属登记制度的分类
《中华人民共和国物权法》确定了包括房地产在内的不动产统一登记基本制度。依据物权法、不动产登记暂行条例的相关规定，房地产登记一般可分为初始登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。其具体含义如下：
1.初始登记，是最初取得房地产所进行的登记。初始登记分为土地使用权的初始登记和新建房屋所有权的登记。一般先进行土地使用权的初始登记，待建筑物及附着物竣工验收后，再进行建筑物及附着物的所有权登记。如原来未进行土地使用权初始登记的，则这两种登记可一并进行。
2.变更登记，是房屋所有权没发生实质性的变动，仅房屋本身发生变动如房屋改建、扩建及拆除部分或房屋析产、房主姓名更改而引起变化的，应办理的登记。
3.转移登记，是指在房地产转让时，房屋所有权和土地使用权发生实质性变动，如买卖、赠与、交换等，应向县级以上地方人民政府不动产登记机构申请登记。
4.注销登记，是指因房屋灭失、土地使用权年限届满、他项权利终止等原因导致不动产权利消灭的，权利人向不动产登记机构申请的登记事项。建设用地使用权消灭的，应当及时办理注销登记；已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或注销登记。
5.更正登记，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
6.异议登记，认为不动产登记簿记载的事项确有错误，而不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
7.预告登记，是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请的登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
8.查封登记，是被执行人因继承、判决或者强制执行等原因获得房地产权利，且尚未办理登记手续的，由执行法院向登记机关提供被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由登记机关对该房屋的权属直接进行登记，然后再予以查封。
申请人在办理不动产登记时需要提交的材料，可参照《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号，2019年经国务院令第710号修正）第十六条的规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。”而具体到不同类型的登记，其需要提交的材料稍有不同，详细规定可见《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）和《土地登记规则》［国土（法）字第184号］。
相关规定
《中华人民共和国物权法》第6、9、28、29、30、31、129、158条；《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号，2019年经国务院令第710号修正）第16条；《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）；《土地登记规则》［国土（法）字第184号］。
第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
条文主旨
本条是关于房地产权属登记机关及程序的规定。
立法背景
我国城市房地产登记实行房屋所有权与土地使用权分别登记的制度，因此对其相对应的主管部门和登记程序作了规定。
条文解读
本条中，第一款是对国有土地使用权权属登记的规定，第二款是对新建房屋所有权登记的规定，第三款是对房地产权属变更登记的规定，第四款是例外规定。其具体内容如下：
一、国有土地使用权登记
国有土地使用权登记，是指土地管理部门根据依法取得国有土地使用权的单位和个人的申请，按照法定程序对其国有土地使用权进行审查核实、注册登记、核发国有土地使用权证书的一种制度。无论是以出让方式还是以划拨方式取得的国有土地使用权，都应当办理权属登记。其登记程序主要有以下三个步骤：
1.登记申请
土地权属登记程序，依照《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）和《城镇地籍调查规程》办理。按规定，土地登记必须由权利人提出申请，有以下两个要件：
（1）申请人。土地权利人是土地登记的申请人。土地登记应当由交易双方当事人共同申请，但是国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记，非因法律行为而取得土地权利的登记、更正登记或者异议登记，土地权利证书的补发或者换发等情况，可以单方申请。两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，可以分别申请土地登记。某些情况下，当事人可以由代理人代理申请登记，包括未成年人的土地权利由其监护人代为申请登记，以及其他当事人委托代理人申请土地登记的情况。代理境外申请人申请土地登记的，授权委托书和被代理人身份证明应当经依法公证或者认证。
（2）申请登记应当提交的文件。申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：土地登记申请书；申请人身份证明材料；土地权属来源证明；地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；土地出让价款、土地租金、相关费用等缴纳凭证；地上附着物权属证明；法律、法规规定的完税或者减免税凭证等。申请人申请土地登记，应当如实向不动产登记机构提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。
2.不动产登记机构的受理与审核
根据《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号，2019年经国务院令第710号修正）第十七条的规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（1）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；（2）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；（3）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；（4）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。
不动产登记机构受理土地登记的申请后，可以对申请登记的土地进行实地查看，一般基于以下缘由：（1）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；（2）在建建筑物抵押权登记；（3）因不动产灭失导致的注销登记；（4）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构也可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。不动产登记机构应当自受理登记申请之日起三十个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。
3.不动产登记机构的处理
不动产登记机构应当根据审查结果，作出登记或不登记的行为。对于符合要求的，不动产登记机构按照法律规定办理登记手续。基于传统习惯，我国在实践中普遍存在向权利人发放权属证书的做法，权属证书具有不公开、真实性可能存在问题的缺陷，因此不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
土地权属有争议的、土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的、未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的、申请登记的土地权利超过规定期限或其他依法不予登记的情况，登记机关应不予登记，并书面告知申请人不予登记的理由。
二、新建房屋所有权登记
新建房屋所有权登记，是指房产管理部门根据房屋所有权人的申请，依照法定程序对其房屋所有权进行审查核实、注册登记、办理房屋所有权证书的一种制度。房屋所有权登记的程序一般经过申请、受理、审核、登记发证四项，必要时，应有公告。具体如下：
1.申请
房屋应当按照基本单元进行登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）第三十五条的规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（1）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（2）建设工程符合规划的材料；（3）房屋已经竣工的材料；（4）房地产调查或者测绘报告；（5）相关税费缴纳凭证；（6）其他必要材料。申请登记材料应当提供原件，不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。
2.受理
申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并一次性告知申请人需要补正的内容。
3.审核
房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是不是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保存。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。
4.登记发证
房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》《房屋他项权证》等。需要注意的是，为了应对我国城镇建筑物区分所有权制度的发展，《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）规定，办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。
三、房地产权属变更登记
房地产作为商品处于不断流转之中，所以对房地产的登记管理除了静态的登记之外，还要建立起动态的登记，房地产的变更登记就是一种动态的管理手段。
根据本条第三款的规定，需要办理房地产变更登记的主要原因有两个：一是房地产转让，二是房地产变更。房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与、交换或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。通常发生房地产转让的法律事实主要有：买卖、交换、赠与、继承、析产、调拨、法院判决、仲裁机构仲裁裁决等。房地产变更，是指房地产因扩建、改建、增建、翻建以及拆除、自然灾害等原因发生的房地产增减的情况，以及房地产权利人的名称或者姓名改变，原来设定的负担或者权利终止、消灭等情况。
房地产的转让或者变更情况的发生，导致房地产的现状与原有的房地产登记状况不符。房地产变更登记的目的在于保证房地产登记的现实性，保证房地产权利人和有关第三人的合法权益不受侵犯。
四、房地产权属登记的特殊规定
本条第四款是对与其他法律衔接的规定：“法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。”这一规定的意思是在其他法律另有关于房屋或土地权属登记的规定时，在该法适用范围内，按照该法的规定办理。
相关规定
《土地登记规则》［国土（法）字第184号］；《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）；《城镇地籍调查规程》。
第六十二条 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。
因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。
条文主旨
本条是关于房地产抵押登记的规定。
立法背景
房地产抵押涉及金额较大，可能对金融秩序产生重大影响，因此对房地产的抵押登记作了专门规定。
条文解读
一、房地产抵押的设立登记
本条第一款是对设立房地产抵押的程序性规定。房地产抵押登记，是指房地产权利人以其支配的房地产设定抵押后，依照法定的程序申请不动产登记机构，在登记簿上作的记载。房地产抵押登记还包括抵押变更登记、抵押权转让登记、抵押权注销登记。抵押房地产，是房地产权利人处分其权利的一种形式，也是在市场经济条件下作为保证交易安全经常发生的一种行为。设定抵押权的房地产如果不能公示于社会，对于保障房地产交易安全极为不利，为了防止房地产权利人隐瞒这种有瑕疵的房地产权利，将其进行转让，法律上创设了房地产抵押登记这种制度。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十条及第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第四十一条至第四十四条、《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）第六十五条至第七十八条的规定，可以明确以下内容：
可以申请办理房地产抵押登记的财产为：建设用地使用权；建筑物和其他土地附着物；海域使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；正在建造的建筑物；法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。
我国对房地产抵押登记的效力，采登记生效主义与登记对抗主义相结合的原则，以下列四项做抵押的，抵押权自登记时设立：（1）建筑物和其他土地附着物；（2）建设用地使用权；（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（4）正在建造的建筑物。而其他财产的抵押，自抵押合同生效时设立，未经登记的不能对抗善意第三人。
二、处分抵押房地产后的过户登记
本条第二款规定，处分抵押房地产后，必须办理过户登记。如果被抵押的房地产保证的债务不能按时履行，需要处分抵押的房地产时，就会发生土地使用权与房屋所有权的转移。这时应当按照本条第二款的规定办理房地产变更登记，第二款所称“依照本章规定办理过户登记”，即依照本法第六十一条第三款的规定办理房地产变更登记。
相关规定
《中华人民共和国物权法》第180、187条；《中华人民共和国担保法》第41～44条；《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）第65～78条。
第六十三条 经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
条文主旨
本条是关于统一发放房地产权属证书的规定。
立法背景
此条订立前，我国的房地产管理实行“两制分开、两证分开”的制度，存在极大的不合理性，房产、地产分别登记造成两套机构互相扯皮、互相牵制，导致政府办事效率低下和重复收费，给广大群众造成诸多不便。为了简化办事程序，体现执政为民的理念，本法允许将房、地产权证书统一制作、颁发。
条文解读
一、立法对房、地产权证书统一制作、颁发的肯定及引导
我国的土地管理和房产管理分别属于国务院两个部门的职责，因此本法第六十条对房地产权属登记作出了实行土地使用权登记发证和房屋所有权登记发证分别进行的规定，这主要是为了适应本法制定时我国土地与房产分部门管理体制的现实。但在立法时，一些地方在土地管理制度改革过程中，组建了统一负责房产管理和土地管理工作的部门，形成了土地、房产统一管理的体制。在这种体制之下，房地产权属证书是土地与房屋记载的合一，当事人只需办一次手续领一个证。可以说，这种房地产管理体制代表了我国房地产管理体制改革的方向，为了在法律上兼顾地方上的这种管理体制现状，也为了发挥法律对房地产管理体制改革的引导作用，肯定这种体制，本条允许县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书。
二、现已建立的不动产统一登记制度
长期以来，我国不动产登记弊端丛生，国家一直酝酿进行改革。2007年10月1日起实施的《中华人民共和国物权法》第十条规定，国家实行统一的房地产登记制度，为统一的房地产登记制度提供了依据。2013年11月20日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，决定整合不动产登记职责。会议指出，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求。2015年3月1日，我国全面启用统一的不动产登记簿证样式，《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号，2019年经国务院令第710号修正）也正式开始实施，2016年1月1日又出台了《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号），对不动产统一登记制度进行了不断细化。
依据现行法律法规，不动产登记簿应以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元具有唯一编码，编入一个不动产登记簿，进行统一登记与管理。而被纳入登记的不动产权利包括以下十项：集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权；耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；海域使用权；地役权；抵押权；法律规定需要登记的其他不动产权利。
《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号，2019年经国务院令第710号修正）规定了不动产统一登记的管理机关，即国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。还进一步规定国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台，以实现不动产登记信息在各行政区划、各行政管理部门之间的共享，发挥不动产统一登记的功能。
近年来，不动产统一登记制度的登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”改革目标已经全面实现，登记的统一化、电子化工作持续推进，制度红利进入集中释放阶段。但土地登记、房产登记都是十分艰巨的工作，将其合二为一给相关管理部门带来了非常大的工作量，从2015年到现在仍有部分衔接工作未完成，不动产统一登记制度还需完善。
相关规定
《中华人民共和国物权法》第10条；《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号，2019年经国务院令第710号修正）；《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）。