018．什么是建筑物区分所有权

【引出问题】

随着我国经济的不断发展，城镇化建设进程加快，加之房价居高不下，人们的焦点逐渐转移到住宅问题，尤其是对于建筑物区分所有权更加重视。虽然我国的建筑物区分所有权制度的历史较早，但是随着我国社会主义市场经济体制的不断完善，出现了一系列所有权的争端问题。

【问题争议点及原因】

出现这种问题的原因是多方面的：建筑物区分所有权并不细致完善，业主的权责未进一步明确，业主大会议事规则未界定，法律体系不健全。

【民法典如何处理该问题】

《民法典》第二百七十八条规定了需要由业主共同决定的事项，其中包括：制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人、使用建筑物及其附属设施的维修资金、筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建或重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。以上事项应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。第二百八十一条规定了建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有，同时规定了维修资金的使用条件。

【律师论述与建议】

当前，我国的建筑物区分所有权制度正逐步完善，但是，对于细节方面的规定还需要进行具体化和全面化。

对于专有权，我国采用的是概括立法模式，没有具体的内容。因此，对于专有权应当与专有权所附随的义务相匹配，增强其义务承担的可操作性，要充分考虑适时对相邻使用权的规定进行立法。此外，要平衡使用人和被使用人双方的利益。对于共有权，要重点解决共有人之间的不协调性，法律应当发挥其调节作用，对于共有权人客体进行详细的规定，消除共有人之间潜在的利益纠纷，同时要做到权责分明，法律应当对区分所有权人的权利和义务进行规定，在保证其应当享受的权利的同时，也要约束其承担相应的义务。此外，要对建筑物共有部分的使用权进行立法规范化，增强对建筑物共有部分的管理。关于成员权，当前我国对于成员权团体的管理没有明确的内容，更加倾向于人的管理。因此，应当把物管理和人管理结合在一起；再者要明确建筑物区分所有权的管理机构，并鼓励业主实行分工管理，保证高效率的管理水平。

【法条链接】

《民法典》第二百七十八条　下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

《民法典》第二百八十一条　建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。