第一章 引言

一 研究背景

消除住房贫困是2015—2030年联合国可持续发展目标之一。无论是发展中国家还是发达国家，住房可支付（housing affordability）问题是全球面临的共同问题。^[1]住房可支付指数（housing affordability index，HAI）测度家庭收入能否负担住房支出。住房可支付包括房价可支付和房租可支付，通常以房价收入比和房租收入比表示。图1-1显示，1998—2018年中国35个大中城市房价收入比持续上升，由1998年的5.38增至2018年的10.67，房租收入比持续下降，由1998年的0.49降至2018年的0.26。住房可支付指数应用广泛，但房价和房租可支付性未统一在住房消费框架下，住房可支付指标有待深化和拓展。住房可支付指数是住房市场、经济和社会健康可持续发展的晴雨表和指示器，事关住房政策有效性、住房泡沫和住房金融风险、住房保障、经济“脱虚向实”、人才流动以及地方政府“土地财政”。尽管国内外研究和住房政策涉及不同收入群体住房可支付性，但中等收入者住房支付困难问题是学术研究以及政府干预的重点。

图1-1 1998—2018年中国35个大中城市房价收入比和房租收入比
资料来源：房价、城镇居民人均可支配收入来自各市统计年鉴和《国民经济和社会发展统计公报》，房租数据由2011年禧泰房产数据库城市房租数据（http://www.cityre.cn）和租赁价格指数计算而得。

首先，现有住房可支付指标不仅缺乏理论基础，而且未反映家庭偏好和收入动态变化。^[2]Kutty发现，30%的居住收入指标高估低收入者住房可支付能力。^[3]特别是，现有住房可支付指标未从理论上解释住房可支付指标边界值的合理性。因此，本书基于马斯洛需求层次理论（Maslovian needs hirarchy）确定不同消费层次的住房可支付指数理论边界值，拓展现有住房可支付指数研究。

其次，住房可支付问题本质为住房消费问题，而非住房投资问题，现有研究未将房价和房租可支付性统一在住房消费分析框架。^[4]传统30%的居住收入指标和3—6倍房价可支付指标无内在联系。住房具有消费和投资双重属性，居民既可经买房也可经租房解决住房消费问题。因此，本书根据产权选择理论（tenure choice theory）将房价和房租可支付性统一在住房消费分析框架下。

综上，本书基于马斯洛需求层次理论和产权选择理论研究和编制住房可支付指数，丰富住房可支付研究，为实现“房住不炒”、“因城施策”、防范住房风险以及经济“脱虚向实”提供理论依据和经验支持。具体而言，本书的理论意义和实践意义体现在九个方面。

理论意义体现在以下三方面。

第一，基于消费需求层次动态确定住房可支付理论边界值。现有研究将美国住房与城市发展部（HUD）30%家庭收入边界值作为住房支出最大值，不仅缺乏理论依据，而且不能动态反映家庭消费偏好以及收入时空分布。因此，本书基于马斯洛需求层次理论界定不同消费层次住房支出最大值及其住房可支付理论边界值，拓展住房可支付理论研究。

第二，基于住房特性将房价可支付性和房租可支付性统一在住房消费框架下。前已述及，住房可支付问题本质上为住房消费问题。现有房价可支付指标和房租可支付指标是分割的，缺乏内在联系。本书产权选择理论将房价可支付指标和房租可支付指标统一在住房消费框架下，进一步拓展现有住房可支付指标研究。

第三，从联合概率分布视角丰富住房可支付指数体系。前已述及，现有住房可支付指标未统一在住房消费框架下。本书基于产权选择理论分析住房买卖市场和租赁市场是否实现共同均衡，消费者是否买得起和租得起，构建住房可支付指数联合分布，进一步丰富住房可支付指数体系。

实践意义体现在以下六方面。

第一，为实现“房住不炒”和“住有所居”提供理论依据。2017年党的十九大提出“房住不炒”定位，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。近些年，中国一些城市房价和房租上涨过快，中低收入者面临买不起和租不起问题。因此，构建和编制住房可支付指数，有助于科学测度居民住房支付困难程度，为实现“房住不炒”以及“住有所居”提供决策依据。

第二，为准确测度住房可支付性，防止住房泡沫和化解住房风险提供依据。根据股利折现模型（DDM），房租决定房价的基本价值，房价与基本价值偏离为住房泡沫成分。本书住房可支付指数以房价收入比和房租收入比测度房价和房租可支付程度，可反映住房市场泡沫程度，有助于防范和化解住房市场风险。

第三，为精准施策，发挥城市主体责任提供证据。住房可支付指数可准确测度不同地区和居民住房支付困难程度。对房价和房租不可支付地区，地方政府应重点提升经济增长和居民收入，采取限购、限贷等政策抑制房价和房租过快增长，提升居民房价和房租支付能力，同时提高住房保障水平，为最低收入者提供住房保障。对房价和房租可支付地区，地方政府只需解决最低收入者住房问题，提高住房保障水平。本书住房可支付指数研究有助于住房政策精准施策，明确城市主体责任。

第四，为提高住房保障水平，“保民生”提供依据。住房可支付指数可精准测度居民住房支付困难程度，住房不可支付程度越高，“保民生”压力越大，住房保障水平越高。本书住房可支付指数研究可为政府精准扶贫，提高住房保障水平提供依据。

第五，为实现经济“脱虚向实”提供证据。住房可支付指数不仅测度房价和房租可支付能力，而且测度住房泡沫程度，表示住房投资过热程度，反映住房市场与实体经济的关系。本书住房可支付指数研究可为经济“脱虚向实”，实现经济转型提供证据。

第六，为促进人才流动和创新提供证据。住房可支付性影响人才流动。房价和房租可支付地区，会减少居民住房成本，可吸引和留住人才。房价和房租支付困难地区，会增加居民住房成本，难以吸引和留住人才。因此，为吸引和留住人才，房价和房租支付困难地区纷纷出台“人才房”政策。本书住房可支付指数研究可为促进人才流动和创新提供证据。