3.2.2　租赁期满后，承租人不退房

在房屋租赁中，出租人可能会遇到租赁期满，但承租人拒不退房的情况。之所以会产生这种纠纷，可能是因为出租人在即将收回房屋之前，未提前通知承租人，导致承租人无住所居住。

房屋租赁合同期满后，出租人和承租人的租赁关系自然解除。如果出租人要收回房屋，应在即将收回前提前告知承租人，让承租人有足够的时间寻找房屋；如果承租人长时间找不到房屋，那么出租人也可以给予一定的宽限时间，同时给予一定的帮助，如提供房源信息等，以便自己能够及时收回房屋；如果承租人在找到房屋后仍不退房，那么出租人可以诉请人民法院强令承租人搬离。

在现实生活中，还可能遇到租赁期未满，但出租人要收回房屋将其出卖的情形。这种情况下，应根据《合同法》第二百三十条的规定进行处理，即出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

优先购买权是指承租人享有优先于他人购买房屋的权利，承租人要实现优先购买权需具备以下几个条件。

◆在租赁合同的存续期间。

◆在同等的条件下购买。在非同等条件下，承租人不能享有优先购买权。同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同，包括买卖的价格、付款的期限和方式等。

◆必须在一定期限内行使。如果出租人通知承租人将要出卖租赁的房屋，并提出了一定的期限，而承租人在合理期限内没有购买的意思表示，则丧失优先购买权。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，有下列情形之一的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。

◆房屋共有人行使优先购买权的。

◆出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女以及外孙子女的。

◆出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的。

◆第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

由此可见，承租人的优先购买权是受到限制的，同时也可能消灭。在实践中，出租人和承租人都要对这一点有足够的认识。