第四节
房地产经济及其对中国经济增长的贡献

改革开放以来，特别是住房制度改革以来，我国商品房开发从无到有，房地产市场不断发展壮大，房地产业逐步成为国民经济发展的支柱产业，房地产开发投资逐步成为全社会固定资产投资的重要组成部分，房地产消费逐步成为居民消费的重要组成部分，房地产经济对我国国民经济增长作出了重要贡献。

本节从投资、生产、消费三个角度研究房地产经济对我国国民经济增长的作用，探索房地产经济的合理增长对国民经济持续健康发展的重要意义。

一、房地产经济的界定

本节讲的房地产经济包括房地产开发投资活动、房地产生产活动和房地产消费活动三个方面。

房地产开发投资活动指房地产开发企业统一开发房屋建筑物、配套服务设施，土地开发和土地购置活动。从房地产经济自身的循环来看，房地产开发投资活动可以看作循环的起点，其结果是建成住宅等各类房屋建筑物，这些房屋建筑物进入房地产的生产和消费环节，使房地产经济的循环得以有效进行。

房地产生产活动指房地产业本身和房地产相关行业的生产活动。房地产业生产活动包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动和其他房地产业生产活动。房地产相关行业的生产活动包括建筑、建材、物流、金融等与房地产密切相关产业的生产活动。房地产生产活动实现了房地产业和房地产相关产业的发展，是房地产经济循环过程的重要中间环节。

房地产消费活动指居民生活用房以及与之相关的服务消费活动，包括生活用房租赁、维修、物业管理、中介服务、生活用水电燃料、自有住房服务等消费活动。房地产消费活动是对房地产投资和生产服务的使用，是房地产投资和生产活动的最终目的。

房地产经济对国民经济增长的作用表现在投资、生产和消费三个方面。从投资方面表现为房地产开发投资对国民经济增长的贡献；从生产方面表现为房地产业和相关行业对国民经济增长的贡献；从消费方面表现为住房服务和相关服务消费对国民经济增长的贡献。

二、房地产开发投资对国民经济增长的贡献

（一）房地产开发投资的概念和统计方法

房地产开发投资是指全部房地产开发法人单位（以下简称房地产开发企业）统一开发的房屋建筑物、配套的服务设施，土地开发工程和土地购置的投资。其中，房屋建筑物包括住宅、厂房、仓库、饭店、宾馆、度假村、写字楼、办公楼等；配套的服务设施包括为完成楼盘总体规划而建设的小区内道路，以及为提高商品房品质而建设的绿地和其他必要设施；土地开发工程是指前期工程，包括通电、路、暖、气、给水、排水、通信和平整场地（即七通一平）等基础设施工程；土地购置投资指房地产开发企业通过各种方式（招拍挂、出让、划拨等）取得土地使用权而支付的费用。

房地产开发投资分为建筑工程、安装工程、设备工器具购置和其他费用。建筑工程指各种房屋、建筑物的建造工程；安装工程指各种设备、装置的安装工程，其中不包括被安装设备本身的价值；设备工器具购置指购置或自制的达到固定资产标准的设置、工具、器具的价值；其他费用指在固定资产建造和购置过程中发生的除上述构成部分以外的费用，其中包括土地购置费。

房地产开发投资采取全面统计调查方法，即对所有房地产开发企业的每个房地产开发项目所完成的房地产开发投资进行全数统计调查。

（二）房地产开发投资的历史变化

我国房地产开发投资的建立和发展与住房制度改革及其不断深化密切相关。

1980年以前，我国城镇居民住房由国家建造、分配和管理，形成了住房“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。1980年4月，邓小平同志就住房问题发表重要讲话，当年6月，中共中央、国务院正式允许实行住房商品化政策，揭开了中国城镇住房制度改革的序幕。1980年1月8日，深圳成立了深圳特区房地产公司，被认为是新中国首家带有商品房开发性质的企业，与港商按照“补偿贸易”原则（深圳出土地，港商出钱合作建房，利润双方分成）合作建设了中国第一个商品房小区“东湖丽苑”。但由于当时土地交易方式未明确，东湖丽苑还不是完全意义上的商品房小区。1988年1月，第一次全国住房制度改革工作会议在北京召开，宣布从当年开始，住房制度改革正式列入中央和地方的改革计划，在全国分期分批展开。改革办法是实现住房商品化，基本构思是提高房租，增加工资，鼓励职工买房。正是在这一年，新中国第一个土地以拍卖方式获得、房屋以按揭贷款形式销售的完全意义上的商品房小区———东晓花园在深圳竣工。从此房地产开发企业生根开花，茁壮成长。从1986年到1998年，我国的房地产开发企业由1 991家发展到24378家。1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确指出从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化和住房供应体系商品化，标志着我国住房供应和分配机制发生了根本变化，住房制度改革全面展开。

伴随着住房制度的改革和发展，我国房地产开发投资活动从无到有，由小到大，蓬勃发展起来。为及时进行统计监测,1986年国家统计局、原国家计委、原建设部联合发文要求把商品住宅统计扩大为商品房统计，原建设部正式建立了商品房建设统计制度，房地产开发统计的雏形基本形成。政府综合统计部门的房地产开发统计正式建立于1990年，与基本建设、更新改造等并列于固定资产投资统计制度中。2005年，房地产开发统计制度从固定资产投资统计制度中单列出来，成为国家统计调查制度中独立的一套统计制度。

因此，我国最早的房地产开发投资数据产生于1986年，仅101亿元，经过近30年的发展,2013年房地产开发投资已达86013亿元，是1986年的852倍，年均增长28.4%。

如图1.3所示，房地产开发投资发展的特点以2000年为界，可以分为两个阶段:2000年以前，房地产开发投资高速发展，但很不平稳，增速大起大落,1987—1999年年均增长33%，其中,1992年增长117.5%,1993年增速又进一步攀升至165%，达到历史最高点；同时，这一时期也有1990年-7.1%的历史最低值，另一个下降年份为1997年的-1.2%。2000年以后，房地产开发投资增长比较平稳,2000—2013年年均增长24.3%，其中增速最高的2010年与最低的2009年增速差为17.1个百分点，绝大多数年份增长速度为20%—30%。

住房制度改革推动了房地产开发投资持续发展，大量满足不同需求的商品房不断推向市场，极大地缓解了新中国成立以来直至20世纪90年代城镇居民住房的严重短缺状况，城镇居民人均住房建筑面积由1978年的6.7平方米提高至2012年的32.9平方米^[1]，居民住房水平有了明显提高，住房条件得到根本性改变，房地产开发投资为改善民生做出了重要贡献。

资料来源：房地产开发投资数据取自《中国统计年鉴(2013)》，第154页。

（三）房地产开发投资对全社会固定资产投资增长的贡献

全社会固定资产投资是以货币形式表现的一定时期内全社会建造和购置的固定资产的工作量以及与此有关的费用总称。^[2]全社会固定资产投资包括500万元及以上建设项目投资^[3]、房地产开发投资和农村住户固定资产投资三部分，房地产开发投资是全社会固定资产投资的重要组成部分。

从房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重看（见图1.4),1986—1995年呈现明显的上升态势，由1986年的3.2%提高至1995年的15.7%，年平均比重为8.5%;1996—2000年五年是调整期，比重先降后升，处于12%—15%，年平均比重为13.7%;2001—2013年基本呈稳定状态，比重从2001年的17%上升到2013年的19.2%，这一阶段的年平均比重进一步上升，为 18.3%，仅低于制造业投资比重，是全社会固定资产投资的第二大重点领域。

从房地产开发投资增长对全社会固定资产投资增长的贡献率来看（见表1.13),1987—1998年波动剧烈，平均为7.7%,1989年、1990年、1997年三个年份的贡献率为负值，而1993年则达到24.2%;1999—2004年贡献率保持在高位，平均为26.2%，除2003年外，其他各年均超过20%,1999年为33.8%，是历史最高点;2005—2013年贡献率相对稳定，平均为17.8%，其中2009年受国际金融危机影响仅为9.7%。1987—2013年，房地产开发投资增长对全社会固定资产投资增长的贡献率平均为15.1%。

资料来源：全社会固定资产投资、房地产开发投资数据取自《中国统计年鉴(2013)》，第154页。

注：房地产开发投资对全社会固定资产投资增长的贡献率根据以下公式计算：贡献率=（当年房地产开发投资-上年房地产开发投资）/（当年全社会固定资产投资-上年全社会固定资产投资）×100%。

资料来源：房地产开发投资数据取自《中国统计年鉴(2013)》，第201页。

（四）房地产开发投资对国民经济增长的贡献

房地产开发投资对国民经济增长的贡献是通过支出法GDP中的固定资本形成总额对GDP增长的贡献间接推算出来的。

固定资本形成总额是常住单位在一定时期内获得的固定资产减处置的固定资产的价值总额。固定资产是通过生产活动生产出来的资产，不包括土地等自然资产。固定资本形成总额包括有形固定资本形成总额和无形固定资本形成总额。有形固定资本形成总额指一定时期内完成的建筑工程、安装工程和设备工器具购置减处置价值，以及土地改良、新增役、种、奶、毛、娱乐用牲畜和新增经济林木价值；无形固定资本形成总额包括矿藏的勘探和计算机软件等获得减处置。^[4]

全社会固定资产投资是固定资本形成总额核算的基础资料。以全社会固定资产投资为基础核算固定资本形成总额，主要扣除不形成固定资本的土地等费用，加上未包括在全社会固定资产投资中而需要计算在固定资本形成总额中的项目，再经过必要的数据调整，最终形成固定资本形成总额。^[5]

作为全社会固定资产投资的组成部分，房地产开发投资也是固定资本形成总额核算的重要基础资料。但在口径范围上两者主要存在两大区别：一是房地产开发投资包括土地和旧建筑物购置费，而固定资本形成总额不包括这部分费用；二是房地产开发投资不包括商品房销售增值，即商品房销售价值与商品房投资成本之间的差额，而固定资本形成总额包括这部分价值。

经过对现有统计资料的分析发现，可以利用“固定资本形成总额占支出法GDP的比重”和扣除土地购置费之后的房地产开发投资占扣除土地购置费之后的全社会固定资产投资的比重，推算出房地产开发投资形成的固定资本形成总额占支出法GDP的比重；利用“固定资本形成总额对GDP增长的贡献率”和扣除土地购置费之后的房地产开发投资占扣除土地购置费之后的全社会固定资产投资的比重，推算出房地产开发投资对GDP增长的贡献率。

为什么要利用扣除土地购置费之后的房地产开发投资占扣除土地购置费之后的全社会固定资产投资的比重，而不是直接利用房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重进行推算呢？那是因为土地购置费占房地产开发投资的比重远大于土地购置费占全社会固定资产投资的比重，而土地购置费是不能计入固定资本形成总额的，不剔除土地购置费的比重就会明显高估房地产开发投资形成的固定资本形成总额占支出法GDP的比重以及房地产开发投资对GDP增长的贡献率。

推算结果显示（见表1.14),2004年以来，房地产开发投资形成的固定资本形成总额占GDP的比重呈上升的态势。2009年及以前为6%左右,2009年以后均超过7.5%,2013年达8%。2004—2013年，房地产开发投资形成的固定资本形成总额占GDP的平均比重为6.8%。

注:1.房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重（扣除土地购置费）的计算公式为：比重=（房地产开发投资-房地产开发投资中的土地购置费）/（全社会固定资产投资-全社会固定资产投资中的土地购置费）×100%。全社会固定资产投资、房地产开发投资数据取自《中国统计年鉴(2013)》，第154页，土地购置费数据取自国家统计局的国家统计数据库。

2.房地产开发投资形成的固定资本形成总额占支出法GDP比重的计算公式为：比重=房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重（扣除土地购置费）×固定资本形成总额占支出法GDP的比重。支出法GDP、固定资本形成总额数据取自《中国统计年鉴(2013)》，第62、63页。

从房地产开发投资对GDP增长的贡献率来看（见表1.15),2004年以来均在5.8%以上，年度间有所波动:2005—2008年低于6.5%;2009年最高，为13.3%;2012年和2013年持续提高,2013年达到9.3%。2004—2013年，房地产开发投资对GDP增长的年平均贡献率为7.8%。

注：房地产开发投资形成的固定资本形成总额对支出法GDP增长的贡献率的计算公式为：贡献率=房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重（扣除土地购置费）×固定资本形成总额对支出法GDP增长的贡献率。

三、房地产生产对国民经济增长的贡献

按照本节定义，房地产生产活动包括房地产业本身的生产活动和房地产相关行业的生产活动。以下就从这两个方面分析房地产生产活动对国民经济增长的贡献。

（一）房地产业对国民经济增长的贡献

1.房地产业的范围

根据2011年版的《国民经济行业分类》^[6]，在房地产业这个大类下，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动和其他房地产业五个中类行业，属于第三产业。房地产开发经营是指房地产开发企业进行的房屋、基础设施建设等开发，以及转让房地产开发项目或者销售、出租房屋等活动；物业管理是指物业服务企业对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动；房地产中介服务是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动；自有房地产经营活动是指除房地产开发商、房地产中介、物业公司以外的单位和居民住户对自有房地产的买卖和以营利为目的的租赁活动，以及房地产管理部门和企事业、机关提供的非营利租赁服务，还包括居民居住自有住房所形成的住房服务。

2.房地产业增加值的计算

房地产业增加值是GDP生产额的重要组成部分，衡量的是全社会住房（包括出租和自住）提供的住房服务，以及房地产开发经营企业、物业管理、房地产中介公司等在建房和房屋使用及交易环节提供的商业性服务活动创造的增加价值。在具体核算时采用收入法，房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产业增加值由企业的劳动者报酬、生产税净额、固定资产折旧和营业盈余四项相加计算得出；居民自有住房服务总产出按成本价格计算，包括维护修理费、物业管理费和固定资产折旧，增加值中的劳动者报酬、生产税净额和营业盈余三项均为零，仅包括固定资产折旧一项，为居民自有住房的虚拟折旧，计算公式为：虚拟折旧=居民自有住房价值×折旧率，其中，居民自有住房价值按住房造价计算，城镇居民自有住房的折旧率为2%，农村居民自有住房的折旧率为3%。^[7]

3.房地产业增加值占GDP的份额不断上升

改革开放以来，特别是住房制度改革以来，随着房地产市场的不断发展，房地产业增加值迅速增加。1978—2013年，房地产业增加值由80亿元增长到 33295亿元，按可比价格计算，增长了39.6倍，年均增长11.1%，比同期GDP年均增长率高1.5个百分点。

随着房地产业增加值总量的不断扩大，其占GDP的比重呈明显的上升趋势，由1978年的2.2%上升到2013年的5.9%。

房地产业增加值占GDP比重的提高步伐与住房市场化进程相吻合，可分为三个阶段（见图1.5):1978—1986年，是住房生产和分配的计划经济时代，房地产业增加值的比重在3%以下，除1986年为2.9%以外，其他年份均未超过 2.4%;1987—1997年，是住房市场化的探索期，房地产业增加值的比重为3%—4.1%;1998年以后，是住房市场化不断发展的时期，房地产业增加值的比重由1998年的4.1%逐步提高到2007年的5.2%，受国际金融危机影响,2008年下降到4.7%,2009年以后，房地产业增加值的比重均保持在5.5%以上,2013年为5.9%。可见，房地产业增加值占GDP的份额不断上升。

注：按当年价格计算。

资料来源：《中国统计年鉴(2013)》，第44、49页。

从房地产业增加值占第三产业增加值的比重看（见图1.6），呈波动上升态势，由1978年的9.2%上升到2013年的12.7%。

4.房地产业对经济增长的贡献率呈上升趋势

利用GDP的不变价数据，可以计算扣除价格因素之后房地产业增加值对经济增长的贡献率。计算公式为：房地产业增加值对经济增长的贡献率=Δ房地产业不变价增加值/ΔGDP不变价增加值×100%。计算结果显示,1979—1988年年贡献率平均为1.7%;1989—2000年为2.4%;2001—2013年为4.3%，其中最高的2007年达到8.1%。可见，房地产业增加值对经济增长的贡献率呈上升趋势，

注：按当年价格计算。

资料来源：《中国统计年鉴(2013)》，第49页。

房地产业成为推动经济增长的重要因素。

注：房地产业对经济增长的贡献率按不变价格计算，计算公式为：贡献率=（当年房地产业不变价增加值-上年房地产业不变价增加值）/（当年不变价GDP-上年不变价GDP)×100%。

资料来源：《中国统计年鉴(2013)》，第46、51页。

（二）房地产相关行业对国民经济增长的贡献

房地产具有产业链条长、关联行业多的特点，与房地产密切相关行业的生产活动是房地产经济活动的延伸。房地产开发一方面与建筑业生产活动密不可分，另一方面直接消耗大量建筑材料，带动了水泥、钢铁、玻璃、五金、冶金、陶瓷、化工等多个制造行业的发展。住房销售后，与住房有关的消费活动促进了家电、家具、家纺等制造行业的生产。房地产的开发和销售，都会相应地对物流、金融等第三产业具有很强的拉动效应。

投入产出表是研究国民经济不同行业之间相互联系和相互影响的有力工具。根据国民经济核算制度，我国每五年通过投入产出调查，编制基准投入产出表，在基准年份之间的年份，则通过搜集到的部分信息，在基准表的基础上编制延长表。目前我国最新的基准表是2007年投入产出表，最新的延长表是2010年投入产出表。利用投入产出基础模型和2010年41个部门投入产出延长表，可以构建以下投入产出开放模型：

其中，ΔX为各部门总产出变化的列向量，ΔF为国内最终使用变化的列向,M^{^}量 为各部门进口额占国内需求的比例系数向量(m1…m2)对角化形成的矩阵。

各部门总产出变化的列向量（ΔX)乘以各部门的增加值率，就可计算对增加值的直接影响。

2013年，房地产开发投资86013亿元，其中建筑安装工程投资63919亿元，设备工器具购置1 250亿元，其他费用20844亿元。建筑安装工程投资、设备工器具购置大部分形成固定资本，其他费用主要包括土地购置费、旧建筑物购置费，不直接形成固定资本，予以扣除。根据上述模型，分析计算房地产开发投资对各行业的拉动作用，得出（见表1.16):2013年，房地产开发投资拉动GDP为53848亿元，占GDP的比重为9.4%，其中第一、二、三产业增加值分别为1 651亿元、39 418亿元和 12 779 亿元，占比分别为2.9%,15.8%和4.9%，拉动进口11 320亿元（假设2013年各部门技术和价格结构与2010年相比变化不大，下同）。其中，对建筑业增加值的拉动作用最大，达16808亿元，占建筑业增加值的比重为43.1%；对水泥、玻璃、钢铁、化工、五金、家电、家居用品、家具等工业增加值拉动作用明显，拉动全部工业增加值达22611亿元，占工业增加值的比重为10.7%；对交通运输、批发零售、金融等第三产业部门也有较强的拉动作用，拉动金融业增加值 2 281 亿元，占金融业增加值的6.8%。

用同样方法测算,2012年房地产开发投资拉动相关行业增加值合计43839亿元，可以推算出2013年房地产相关行业对GDP增长的贡献率为24.8%。

资料来源：房地产开发投资数据取自《中国统计年鉴(2013)》，第201页；投入产出结构数据取自国家统计局的国家统计数据库。

将房地产业自身的增加值与房地产开发投资拉动相关行业增加值相加，可以看出房地产生产活动对国民经济增长的重要作用。2013年，房地产业增加值为33295亿元，房地产开发投资拉动相关行业增加值合计53848亿元，两者总计为87 143亿元，占全部GDP的15.3%；房地产业对GDP增长的贡献率为4.6%，房地产相关行业对GDP增长的贡献率为24.8%，两者合计为29.4%。

四、房地产消费对国民经济增长的贡献

前面已经指出，房地产消费活动指居民生活用房以及与之相关的服务消费活动。房地产消费是居民消费的重要组成部分。

（一）居民住房条件极大改善

改革开放以来，特别是随着住房制度的改革和发展，我国住房建设力度不断加大，城乡新建住房面积不断增加，人均面积大幅提高，居民住房条件极大改善。

1.城镇情况

1978年，城镇新建住房仅3 800万平方米,1986—1992年，城镇年新建住房面积均在2.4亿平方米以内，其中1990年仅1.73亿平方米;1993—1998年，城镇新建住房面积由3.08亿平方米提高到4.76亿平方米;1999—2004年，城镇年新建住房面积在5.5亿平方米上下;2005年开始迅速上了多个台阶，由6.61亿平方米提高到2013年的12.12亿平方米。2002—2012年，城镇新建住房共81亿平方米，城镇居民人均住房建筑面积由24.5平方米提高到32.9平方米。

注：数据取自《中国统计年鉴(2013)》，第410页。

2.农村情况

1978年，农村新建住房面积为1亿平方米,1980年迅速达5亿平方米。1985—2008年，农村年均新建住房面积7.5亿平方米。2009年，农村新建住房面积突破10亿平方米，至2013年，农村每年新建住房面积均在10亿平方米左右。随着新建住房投入使用，农村居民人均住房面积持续增加，从1978年的8.1平方米逐步增长为2012年的37.1平方米。^[8]

注：数据取自《中国统计年鉴(2013)》，第410页。

（二）房地产消费占支出法GDP的比重保持稳定，贡献率为5%左右

居民消费支出包括食品、衣着、居住、家庭设备用品及服务、医疗保健、交通和通信、文教娱乐用品及服务、金融中介服务、保险服务和其他等十类支出。其中，居住类支出包括房租、住房维修管理费、水电煤气费用和自有住房虚拟支出，构成了房地产消费。^[9]

如表1.17所示，计算结果显示2008—2011年^[10]，房地产消费占居民消费支出的比重保持基本稳定，在17%左右；占最终消费支出的比重保持在12%左右；占支出法GDP的比重在6%左右。

从2009—2011年房地产消费对GDP增长的贡献率看（见图1.10），三年分别为4.1%、2.6%和2.8%，贡献率保持相对稳定。

注：居民消费支出数据取自《中国统计年鉴(2012)》，第63页。

如前推算,2011年房地产开发投资形成的固定资本形成总额为37469亿元，房地产消费27 389亿元，两者合计64 858亿元，占支出法GDP的13.7%，对GDP增长的贡献率为10.3%。

五、房地产经济合理增长对国民经济健康发展具有重要意义

（一）房地产经济对国民经济增长发挥了重要作用

改革开放以来，随着我国从计划经济转变为市场经济，随着社会主义市场经济的不断发展，房地产经济对整个国民经济的增长发挥了重要作用。

根据本节前面的分析可知，从房地产生产活动来看，房地产业和房地产相关行业增加值占GDP的比重稳步提高，贡献率不断上升。2013年，房地产生产活动创造的增加值为87 143亿元，占GDP的比重为15.3%，对GDP增长的贡献率为29.4%。

从房地产使用来看,2004—2013年，作为固定资产投资重要组成部分的房地产开发投资形成的固定资本形成总额占GDP的比重和对GDP增长的贡献率均呈上升的态势;2009—2011年，作为居民消费支出重要组成部分的房地产消费占GDP的比重和对GDP增长的贡献率均保持相对稳定。2011年，房地产开发投资形成的固定资本形成总额和房地产消费合计64858亿元，占支出法GDP的比重为13.7%，对GDP增长的贡献率为10.3%。居民消费支出中的家庭设备用品及服务支出中的一部分也是由于房地产开发投资导致的消费活动，考虑到这一因素，房地产使用占支出法GDP的比重和对GDP增长的贡献率还会高些。

可见，无论从房地产生产活动，还是从房地产使用活动看，房地产经济对整个国民经济增长的贡献作用十分明显。

（二）防范房地产经济的消极作用，促进房地产经济合理增长

然而，在经济发展过程中，如果过分倚重房地产，会出现房地产市场过热、房价上涨过快、房地产泡沫、房地产信贷风险等诸多问题，从而影响国民经济的持续稳定健康发展。20世纪90年代的日本、我国的海南都出现过房地产泡沫破裂引发的经济衰退。房地产经济的消极作用主要体现在三个方面：

1.对实体经济的“抽血效应”

在市场经济条件下，资本具有天然的逐利性，房地产市场过热会吸引大量资本进入这一利润丰厚的行业，助推房地产价格的进一步上涨，造成制造业等实体经济失血，拖累国民经济的健康发展。

2.对居民消费的“挤出效应”

房地产市场过热会造成房价过快上涨，使房价收入比超出正常区间，居民为购买住房透支自身的消费能力，从而会对居民消费产生明显的“挤出效应”，对转方式、调结构、惠民生的宏观调控目标产生不利影响。

3.对金融和经济运行的“风险效应”

2013年，房地产开发企业开发贷款和个人按揭贷款占房地产开发项目到位资金的27.6%。中国人民银行数据表明,2013年，房地产贷款（包括房地产开发贷款、购房贷款和证券化的房地产贷款）余额为14.61万亿元，占金融机构人民币各项贷款的比重为21.0%。近年让人谈虎色变的地方政府债务，其中一部分就投向了房地产。房地产过快发展所带来的风险可能会影响中国金融业，以致给整个国民经济运行带来风险隐患。

因此，对房地产经济的消极作用要有清醒认识，并认真加以防范，从而形成房地产经济与整个国民经济发展的良性互动。

可见，房地产经济对国民经济健康发展具有重要意义。房地产经济增长速度过低，将影响国民经济稳定增长，妨碍人民生活改善；房地产经济增长速度过高，又可能带来房价过快上涨，形成房地产泡沫，引发金融风险，破坏社会和谐稳定。因此，房地产经济应保持合理增长，从而有效推动国民经济保持健康稳定增长，促进民生改善，避免生产、生活、金融、社会稳定等方面的矛盾和问题。

[1] 由于统计口径调整,2013年开始不再计算城镇和农村的人均住房面积。本节第四部分“房地产消费对国民经济增长的贡献”相关数据也截止到2012年。

[2] 国家统计局:《国家统计调查制度2013》，第1209页。

[3] 随着我国经济的快速发展,建设项目个数不断增多。1983年,建设项目投资统计起点由计划总投资2万元提高到5万元;1997年由5万元提高到50万元;2011年由50万元提高到500万元。

[4] 国家统计局:《国家统计调查制度2013》，第306页。

[5] 参见许宪春:“准确理解中国的收入、消费和投资”,《中国社会科学》,2013年第2期,第4—24页。

[6] 由中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局、中国国家标准化管理委员会于2011年4月29日发布,2011年11月1日实施,中国标准出版社出版。

[7] 参见国家统计局国民经济核算司:《中国非经济普查年度国内生产总值核算方法》，第64—70页。

[8] 农村居民人均住房面积的增加也与我国城镇化的不断推进有关。一方面,城镇化使农村居民人数减少;另一方面,城镇化的进程与地区经济发展水平相关,相对于尚未城镇化的地区,较早城镇化的地区土地资源紧张,其人均居住面积往往小些。

[9] 居民消费中的家庭设备用品及服务类包括与家庭相关的设备用品购置和服务等支出,也与房地产消费有关,本节计算房地产消费支出时未包括这部分支出。

[10] 由于资料来源和核算方法变化,居民消费支出数据截止到2011年。