地籍整理後的土地行政特點

傳統文件的持續重要性

由此時開始，新界土地管理就以集體官契的記錄為依據，並且隨《1905年新界土地條例》生效實施新的登記制度。新的記錄存放於新界南北約分別設立的田土廳，它們會保管、維護和更新這些記錄。日常各種土地事務均按輔政司署的指示處理，由此形成的慣常做法和先例，不久後就載入《1908年新界分區田土廳操作指引》（Notes for Use in the New Territories District Land Offices, 1908）確立下來。⁽⁵⁴⁾

然而，新登記的實施並非如官員所期望的那麼順利。雖然1905年的《新界土地條例》提供了六種用於記錄各種買賣、抵押和租賃的新表格，⁽⁵⁵⁾但採用這些表格，就打斷了中國記錄土地交易的舊有形式，尤其是上文提過的「白契」（即沒有向官府登記的地契）。習慣法的產物在過去為人廣泛使用，它們歷久不衰而且用途全面，是因為得到宗族、鄉村和分約組織的司理支持，有需要時可訴諸縣官。⁽⁵⁶⁾它們是百姓之間轉讓土地的方法，一直行之有效，地方民眾不打算停用。⁽⁵⁷⁾傳統格式的文件所提供的保障仍然需要，並令它再延續半個世紀，幾乎與村民過傳統生活方式的時間一樣長。⁽⁵⁸⁾

所以，在往後幾十年，傳統式文件繼續沿用，它們過去是寫在材質粗糙的紙上，現在則通常寫在官方發出的「釐印紙」上。⁽⁵⁹⁾兩者都獲新成立的分區田土廳接納為土地交易憑證。分區田土廳職員會將必要資料記錄在印刷本的「註冊摘要」中，由買賣雙方和見證人簽署或蓋印，在兼任助理田土官的理民府官批准和簽署後，就會收入登記冊，原件交還購地者。⁽⁶⁰⁾至於《新界條例》訂明的六種新表格，只有在有意購買的買家覺得適合時才會使用。⁽⁶¹⁾

在業權登記中延續的風俗

在丈量土地和地籍整理期間申報的擁有權，都是源自中國習慣法下的通行做法。⁽⁶²⁾如果經田土法庭審理而沒有爭議（如我們所見，就判決上訴的情況十分少⁽⁶³⁾），它們就會獲接納，並記錄到「官地承租人附表」中。此後，在《1905年新界土地條例》和之後的法例內，都有關於登記繼承權、委任受託人和委任祖、堂司理的條文，令傳統風俗得以延續。⁽⁶⁴⁾簡單來說，可以用下文概括。

個人擁有的土地只可由男性繼承，如果獲認可的繼承者多於一人（比如有多名兄弟），則繼承時會登記所有人的名字。女性不能繼承土地，因為她們會出嫁，這樣就會把土地帶離家族。如果沒有兒子承襲，則男性表親的繼承權也高於女兒。婦女可以擔任未成年人的受託人，但到他或他們成年後，婦女就喪失受託人身份。如果土地是各類傳統信託組織共同擁有（這些組織大多與宗族和宗族內的一些或所有成員有聯繫），物業會由已註冊的司理管理，而這些信託組織的成員和司理只限男性。⁽⁶⁵⁾這些條款一直沒有重大改變，直至1994年通過修訂條例，容許婦女繼承家族土地。⁽⁶⁶⁾

在戰前和戰後初期，大多數關於繼承權及委任信託人和司理的申請，都是由當事人提出，並由他們的族人審議。新界政務處只有在須徵收土地開展公共工程時，才會主動敦促土地業主更新登記冊，因為登記冊若未更新，就無法給予賠償。⁽⁶⁷⁾無論是哪種情況，程序都是一樣的，而在執行這些程序之前，理民府官不會批准更改登記冊。⁽⁶⁸⁾

新登記制度日漸為人接受

然而，把所有土地交易登記於註冊摘要，準確地與保存於田土廳內的其他記錄相聯繫，這種英國做法最終獲得公眾接受。最初，由於在新安排下，業主不會獲得業權憑據以供保存，他們為此感到擔憂。集體官契是官方記錄，存放在田土註冊處，而發給土地業主的唯一文件，就是每年為土地繳交地稅所得的收據。⁽⁶⁹⁾不過，這重大疏忽後來獲得糾正，政府在二十世紀頭十年和後來收到應求時，發出列明地主物業的證明文件（稱為執照）（圖十四）。⁽⁷⁰⁾新安排的另外一些元素，也有助它廣受民眾接納。在丈量和地籍整理期間繪製了地圖，並將地段編上號碼，比起舊式地契對於地界通常只有很含糊的描述，這種做法大為方便買賣雙方標示要出售或抵押的物業。⁽⁷¹⁾因此，仍然通用的傳統文件很快也把地段和丈量約份編號寫入。另外，到了1941年，新界部分地區開始有公路、鐵路和渡輪服務，令前往分區田土廳登記土地買賣的人更加便利。⁽⁷²⁾

但是，無論這些新制度有何優點，也難免有其缺點。除了政府文員在大量記錄和抄寫時出錯（據說這種錯誤還不少⁽⁷³⁾），有些錯誤是源自業主本身。載入登記冊的業權，是依據這些人的報告。當時的記述和很久以後才浮上檯面的所有權爭議都清楚顯示，村民在劃界期間提供和向田土法庭成員報告的資料，不一定準確或全面。⁽⁷⁴⁾家庭和宗族之內的成員通常會認為，既然彼此都了解箇中情況，而且大家行事都會顧及手足情誼，那麼，就算在申報土地擁有權期間或其後察覺有什麼錯誤或遺漏，都不必修正。⁽⁷⁵⁾而無論錯誤和不符現實的情況是什麼原因造成，它們在往後處理土地的過程中會不斷出現，尤其是在政府為發展而收地時。⁽⁷⁶⁾