第二章 房产投资

由上一章我们得知，房子既是消费产品，又是投资产品。古今中外都有靠买卖房子赚钱甚至发财的人。正常的房产投资可以带来稳定的收益，但像今天中国一线城市的投资者那样投资房产而谋取暴利的行为，实属罕见。

房产市场的发展对社会经济的发展和资本市场的影响是深远的，虽然其周期缓慢，但是持久且振幅很大，在向上时具有很强的带动力，反转向下时则势大力沉。现代社会经济的发展表明，房产市场是社会经济周期之母，也有“十次经济危机，九次房产市场”的说法。

房产的经济寿命是在正常市场和运营状态下，房产经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间。房产的经济寿命与其使用性质有关。公寓、酒店的经济寿命一般为50年左右，住宅、写字楼的经济寿命一般为60年左右。房产经济寿命周期长的特点决定了房产的长期维护的重要性。

房产的自然寿命是指房产从建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。房产的自然寿命一般比经济寿命长得多，房产使用、维护得好，其较长的自然寿命可以令投资者从一处房产投资中获取几个经济寿命。有时对房产进行一些更新改造、改变建筑物的使用性质，或许可以用比重新购置另外一处房产少得多的投资，继续获取可观的收益。

房产投资，投资者所做的每一项决策都来自于他对投资标的的了解和对市场的看法，即来源于他的投资理念。投资收益率是检验投资理念的绝好平台。