7 卖方失联致买方未支付全部房款并完成房屋过户买方就该房产是否享有排除强制执行的权利

——冯军诉许多、姚振泉案外人执行异议案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市第二中级人民法院（2015）二中民（商）终字第01238号民事判决书

2.案由：案外人执行异议之诉

3.当事人

原告（上诉人）：冯军

被告（被上诉人）：许多、姚振泉

【基本案情】

2012年11月19日，冯军与姚振泉签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定：姚振泉将自己坐落于北京市朝阳区的某房屋出售给冯军，成交价格为280万元，家具、家电、装饰装修及配套设施等作价80万元；冯军在签订合同时支付定金5万元，2012年11月27日支付首付款200万元，剩余房款155万元在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付；姚振泉应当在交付首付款当日将房屋交付给冯军，双方办理物业交割手续；姚振泉承诺在2013年9月30日取得该房屋所有权证，且在取得房屋所有权证后5日内通知冯军和链家公司，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。

上述房屋买卖合同签订后，冯军如约向姚振泉支付了定金及首付款共计205万元，姚振泉也将涉案房屋交付冯军使用。2012年12月14日，姚振泉取得涉案房屋所有权证。2012年12月21日，上述房屋买卖合同通过了网签备案。但之后姚振泉一直未协助冯军办理房屋产权过户手续。

2013年1月8日，许多因民间借贷纠纷将姚振泉诉至北京市东城区人民法院（以下简称东城区法院），并申请对涉案房屋采取了财产保全措施。后许多与姚振泉达成和解，东城区法院于2013年4月23日作出（2013）东民初字第00881号民事调解书。因姚振泉未主动履行给付义务，许多向该院申请强制执行，上述涉案房屋被转为执行中的查封。冯军向东城区法院提出执行异议，请求中止对涉案房屋的执行，被裁定驳回。后冯军向东城区法院提起案外人执行异议之诉，被判决驳回诉讼请求。冯军不服一审判决，上诉至北京市第二中级人民法院。

【案件焦点】

卖方失联导致买方未支付全部房款并完成房屋过户，买方就涉案房产是否享有排除强制执行的权利？

【法院裁判要旨】

北京市东城区人民法院经审理认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案涉案房屋仍登记在姚振泉名下，故冯军关于自己是涉案房屋实际所有权人的主张不符合上述法律规定，冯军未能证明其享有涉案房屋所有权或其他足以阻止执行的法律权利，故北京市东城区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定作出判决：驳回冯军的诉讼请求。

冯军不服一审判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理认为：冯军与姚振泉签订房屋买卖合同后，即按照合同约定向姚振泉支付了定金及首付款共计205万元，姚振泉也已将涉案房屋交付冯军实际占有使用，且办理了网签备案手续，但在姚振泉取得涉案房屋产权证后，冯军即与姚振泉失去了联系，导致冯军不能办理房屋过户手续。从冯军与姚振泉签约、履行过程看，冯军支付购房定金及首付款并实际占有使用涉案房屋系在北京市东城区人民法院依据（2013）东民初字第00881号民事裁定查封涉案房屋之前，虽然冯军尚有155万元房款未向姚振泉支付，但冯军与姚振泉在涉案房屋买卖合同中明确约定，该155万元剩余房款于房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付。冯军的履约行为足以说明冯军及时、适当地履行了合同约定的付款义务，且涉案房屋产权过户手续未办理的责任在姚振泉一方，冯军对此并无过错。现冯军提起执行异议之诉，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《规定》）第十七条规定的精神，故北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、撤销北京市东城区人民法院（2013）东民初字第13085号民事判决；

二、停止对姚振泉名下坐落于北京市朝阳区成寿寺路140号院9号楼2单元302号房屋的执行；

三、驳回冯军的其他诉讼请求。

【法官后语】

《规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述规定，在被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人的情况下，当满足以下三个条件时，人民法院不得对该财产予以查封、扣押、冻结：1.第三人已经支付全部价款；2.第三人实际占有该财产；3.第三人对未办理产权过户登记手续并无过错。实践中，人民法院通常根据买卖合同、付款收据、物业费缴费发票等证据综合判断第三人是否已经支付全部价款并实际占有了该财产，同时结合案情判断是否存在被执行人不予协助等第三人意志以外的因素导致过户未能完成的情况。本案争议的焦点问题在于依据《规定》第十七条能否支持冯军的诉讼请求。分析如下：

第一，冯军已依约支付了大部分购房款。根据冯军与姚振泉于2012年11月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议约定：姚振泉将涉案房屋出售给冯军，成交价格为280万元，家具、家电、装饰装修及配套设施等作价80万元；冯军在签订合同时支付定金5万元，2012年11月27日支付首付款200万元，剩余房款155万元在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付；姚振泉应当在交付首付款当日将房屋交付给冯军，双方办理物业交割手续；姚振泉承诺在2013年9月30日取得该房屋所有权证，且在取得房屋所有权证后5日内通知冯军和链家公司，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。上述房屋买卖合同签订后，冯军如约向姚振泉支付了定金及首付款共计205万元。

第二，冯军已经实际占有涉案房屋。冯军在诉讼中提供了《业主临时管理公约》、前期物业管理服务协议、安全承诺书、入住楼记录、卡表用户登记表、门禁卡、水卡、停车位收费凭证等证据，证明其以业主身份实际入住房屋，对房屋进行了实际占有和使用。

第三，冯军就未办理房屋过户登记手续并无过错。根据审理查明的事实，2012年12月14日，姚振泉取得涉案房屋所有权证。2012年12月21日，上述房屋买卖合同通过了网签备案。随后，姚振泉即与冯军失去联系，导致冯军一直无法完成房屋产权的过户登记。从合同的履行情况来看，冯军始终积极履约，且尽到了合理注意义务。姚振泉在收取了冯军的首付款、取得涉案房屋所有权证后，故意对冯军避而不见，拒不履行配合办理房屋产权过户登记的义务。特别是姚振泉参加了2013年1月8日许多提起的民间借贷纠纷诉讼，并在诉讼中与许多达成和解协议，可见当时其并非处于下落不明的状态，而是刻意躲避冯军，恶意阻止买卖合同约定的尾款付款、房屋过户条件成就。

第四，冯军属于善意的购房人。冯军提出根据善意取得的制度，其对涉案房屋享有所有权。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。结合本案案情，姚振泉在与冯军签订房屋买卖合同时系该房屋的所有权人，其对该房屋享有合法的处分权，故本案不适用善意取得的相关规定。但根据冯军善意、诚信履约的事实，其合法的民事权益应当受到法律保护。

第五，冯军实际上具备支付全部购房款的能力和意愿，其未能支付剩余房款是姚振泉的过错所致，并非冯军的主观因素导致。在案件审理过程中，冯军提交理财金账户明细单并当庭表示可以随时支付剩余购房款，可见其具备支付剩余房款的意愿及能力。由于姚振泉拒不配合办理房屋所有权转移登记手续，冯军至今未向姚振泉支付剩余的155万元，符合双方的合同约定，并无不当。

综上，冯军作为买方，忠实履行了自身的合同义务，对未支付剩余购房款及办理房屋过户手续并无过错；姚振泉作为卖方，在收取大部分购房款后故意躲避买方，拒不履行配合办理房屋产权过户的义务，恶意阻止尾款支付条件成就，应当根据法律的公平原则对冯军的实体权益予以保护。基于此，二审法院认为，冯军提起的本案执行异议之诉，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的精神，二审法院改判并支持了冯军要求停止对涉案房屋执行的诉讼请求。

编写人：北京市第二中级人民法院 曹欣 张翼