42.未按合同约定期限拿到房产证该怎么办?
案情再现
江某与女友是高中同学,两人相恋多年,眼看就到了适婚的年龄,考虑到自己的工作已经稳定,江某就向女友求了婚,不久,女友带着江某回老家见父母。但女友的母亲认为江某没房没车,配不上自己的女儿,坚决要求江某买房才同意让他们领结婚证,迫于无奈,江某决定在自己和女友工作的城市先买套小型的二居室。经过比较,江某与女友买了在某社区的期房,买房合同上约定一年后交房,交房后2个月内办理过户登记。一年后,虽然开发商将房屋的钥匙交给了江某,但2个月的期限已过,却迟迟不见开发商办理过户登记,江某也没有拿到房屋的产权证。
法律疑点
江某应该如何维护自己的权利?
法律分析
江某可以要求开发商承担违约责任,并赔偿其损失。
根据我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算;且该法第十九条也规定,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予以支持。
所有权包括占有、使用、收益和处分,而房产证作为房屋所有权归属的对外证明,是房屋进入市场交易的关键材料,没有房产证,房屋的所有权权限就会受到限制,因此,在房屋交易过程中,办理过户登记就会成为卖房人的一项基本义务,而法律规定由于出卖人的原因,未按约定期限办理过户登记应当承担违约责任正是法律对这一问题的回应。
在上面的案例中,江某与开发商签订了购房合同,并得到开发商在交房后2个月内为其办理房产证的承诺,开发商就应当据此履行自己的义务,而事实是开发商并未在约定的期限内为江某办理房产证,所以,江某可以要求开发商承担违约责任,并赔偿其损失。
条纹链接
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条 由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
《城市房地产开发经营管理条例》
第三十二条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。
法律人生
商品房买卖合同的功能是为了约束合同双方的行为,督促双方为达成目的自觉地履行义务,但值得强调的是,办理过户登记手续作为合同履行的重要内容,在现实交易中往往被忽视,因此,在买房时应注意将办理过户登记的时间及对应的违约责任写入合同,以避免日后不必要的麻烦。