第一节　物业管理信息系统的开发概述

物业管理信息系统的开发与设计是一个复杂的系统工程，它涉及计算机处理技术、系统理论、组织结构、管理功能、管理知识等各方面的问题。

一、物业管理信息系统的开发方式

（一）物业管理信息系统的自行开发

物业管理信息系统的自行开发就是物业服务企业完全依赖自己的开发力量进行开发。其优点是开发人员熟悉企业情况，容易满足用户需求，并且易于协调，容易保证进度，以及方便系统运行和维护。缺点是由于不是专业的软件开发单位，系统开发所采用的技术以及开发的规范程度不高，开发周期一般都较长，成功率不高。

（二）物业管理信息系统的委托开发

物业管理信息系统的委托开发即物业服务企业通过协议方式全权委托专业的软件开发单位进行开发。缺点是在系统的需求理解以及系统的运行维护上会存在的问题。

（三）物业管理信息系统的合作开发

物业管理信息系统的合作开发是由物业管理单位与软件开发单位以项目合作方式，共同开发。这种方式结合了以上两种方式的优点。该开发方式主要面临的问题是合作伙伴的选择，一般应当选择具有较强的技术开发实力，管理规范，有较完善的质量保证体系，熟悉物业管理行业的单位进行合作。

（四）物业管理信息系统的咨询开发

即以物业服务企业自己的力量为主，聘请专家进行咨询的方式。主要是聘请有经验的系统分析员进行咨询指导，做好系统的总体规划和系统分析，因为一个好的规划和完善的系统分析，系统就已经有了一半的成功机会。

（五）购买物业管理信息系统商品软件

一些物业管理信息系统软件包含了基本的行业特点和功能，并逐步走向成熟，形成了软件产品。当然由于各个物业服务企业之间总是存在各种各样的差别，有自己特殊的需求，所以会存在系统二次开发的问题。

二、物业管理信息系统开发的基本原则

（一）明确目标，积极创新

①物业服务企业进行信息化建设的目标就是利用计算机技术，方便快捷地获得所需要的行业信息，并及时进行分析处理，提高工作效率，降低成本，促进企业快速发展。

②物业管理信息系统的开发不是一个简单的技术问题，应充分发挥计算机的各种能力去改变传统的工作方式，所以必须做好总体规划，明确工作目标，积极创新。

（二）面向用户，共同参与

满足用户的要求是开发工作的出发点和归宿，用户是否满意是衡量系统开发质量的首要标准。用户的要求是随着开发工作的逐步进展而不断明确和具体的。因此，整个开发过程中都需要用户的积极参与，并且让用户加入到开发小组中。

（三）整体性与相关性结合

作为整体的物业管理信息系统必然是由多个子系统组成的。各个子系统功能既相互独立，又相互联系，相互作用，通过信息流把它们的功能联系起来形成一个整体化。系统、子系统均有自身的目标、界限、输入、输出和处理内容，但它们之间又是相关的而非完全孤立的。

（四）循序渐进

物业管理信息系统的开发是一个循序渐进并贯穿于物业服务企业生命周期的动态过程。应本着“巩固基础、提高素质、总体规划、分步实施”的思路展开工作。

（五）动态适应

物业服务企业不断扩大以及外界环境不断变化，对信息系统不断提出新的需求。为了适应这种变化，开发物业管理信息系统时必须要注意处理好先进与适用、当前与长远、局部与全局的关系；从实际出发，从需求出发。

（六）重在管理

物业管理信息化系统的开发，不只是技术方面的问题，更重要的是管理方面的问题，包括管理理念、管理方法、管理和技术的整合。要开发一个好的物业管理信息化系统，必须将管理和信息化充分融合。

（七）工程化、标准化

物业管理信息系统的开发管理必须采用工程化和标准化的方法，即科学地划分工作阶段，制定阶段性考核标准，分步组织实施。所有的文档和工作成果都要按标准存档。

三、根据企业情况选择使用规模

（一）单机使用

单机使用模式如图3-1所示。

适合中小规模的物业服务企业或尝试开展计算机信息化管理的企业，通过电脑管理小区物业资料及住户档案、打印物业收费凭据、缴款通知单，使用计算机管理所有物业收费数据，便于数据查询统计、欠款催收，有利于提高企业形象，规范企业业务管理。

（二）局域网使用

局域网使用模式如图3-2所示。

适合中等及以上规模的物业管理区，企业的经营场所集中在一个地方，所有参与使用物业软件的计算机都集中在一个局域网内。档案管理、财务收款、经理管理等岗位分开，各行其责，严格按照规范流程管理。可以单独配置数据库服务器，也可以用一台配置较高的计算机兼做数据库服务器。

（三）广域网使用

广域网使用模式如图3-3所示。

适合企业的经营场所分散在不同的地方（有多个管理区），每个地方都能上ADSL或宽带（必须是同一运营商提供），且带宽在1M或1M以上，数据库集中在总部或使用计算机较多的地方。

四、软件模式由C/S模式向B/S模式转变

物业管理信息系统的发展趋势是，系统整体性能更趋于智能化，在软件模式方面从传统的C/S模式向B/S模式转变。

（一）C/S模式—客户机/服务器模式

C/S模式—客户机/服务器模式，如图3-4所示。Browser/Server（浏览器/服务器），即客户端是标准的浏览器（如Internet Explore，Netscape Navigator等），服务器端为标准的WEB服务器协同应用服务器响应浏览器的请求。

①优点　简化了客户端，它无需像C/S模式那样在不同的客户机上安装不同的客户应用程序，而只需安装通用的浏览器软件。这样不但可以节省客户机的硬盘空间与内存，而且使安装过程更加简便；B/S特别适用于网上信息发布。

②缺点　由于服务器暴露于公司局域网之外，极易受到外部用户对企业内部信息的窃取以及外界病毒的侵入；由于B/S结构采用三层逻辑网络结构，处理速度慢且难以处理大数据量。

（二）B/S模式—浏览器/服务器模式

B/S模式—浏览器/服务器模式，如图3-5所示。Client/Server（客户机/服务器）结构，是大家熟知的软件系统体系结构，通过将任务合理分配到Client端和Server端，降低了系统的通信开销，可以充分利用两端硬件环境的优势。

①优点　由于C/S结构服务器以及客户端均在局域网内部，安全性能极高；处理速度快；轻易应对大数据量信息处理；交互性能强。

②缺点　客户机需要安装客户端软件，安装过程复杂；无法实现网上信息发布。

五、物业管理信息系统的开发计划的制订与控制

（一）进度计划

在物业管理信息系统的规划阶段应制订系统开发的总体进度计划。在系统开发的系统分析、系统设计、系统实施、系统测试等不同阶段制订阶段性的详细进度计划，并且有专人进行检查。

（二）阶段性评审

在系统的开发过程中，定期的或者在系统各阶段完成后都要进行阶段性评审和阶段性总结。目的在于发现问题，解决问题，根据实际情况进行阶段性的调整，确保各阶段的工作进度和工作质量。

六、物业管理信息系统开发的组织和项目管理

（一）系统开发的组织以及人员分工

①开发领导小组。

②开发工作小组。

（二）系统开发的人员以及分工

①企业高层领导。

②项目主管。

③系统分析员。

④程序设计员。

⑤企业管理人员。

（三）系统开发的项目管理

工程项目管理的内容有计划管理、技术管理、质量管理、资源管理。