四、北京城市商圈展望
宏观经济指标
2020年,北京市总人口规模规划控制在1800万人左右,城镇人口规模规划控制在1600万人左右,中心城区人口规划控制在850万人以内(出处)。按照人均1.2~1.5平方米的国际商业标准,中心城区的商业总需求在1000万~1300万平方米,目前,城市核心区商业总量超过800万平方米,其中包括已经在规划中的商业项目。对于北京未来商圈的发展,可以有三个预判:
①未来短时间内,北京市核心区的商业新增空间很小,商业项目的快速建设可以告一段落,而旧商业的改造、业态调整、品牌更新等则是未来商业发展的主要课题。
②从城市整体发展的角度看,为引导人口合理分布,疏散中心城区的产业和人口,大力推进城市化进程,未来将通过行政手段促进人口向新城和小城镇集聚。因此,未来北京商圈内能获得重要机会的商业业态是:新区商业、社区商业、邻里商业。
③城市整体商业布局也将不断外扩。
未来商业项目进驻指南
从城市商圈规模和辐射力度来看,北京商圈整体的商业密度较为均衡,除了王府井商圈的商业密度略高外,其他商圈都有一定的商业进驻空间。
但是,鉴于中心城区较为拥挤的交通条件,以及城市功能的不断外扩,次核心商圈、新兴商圈对商业项目的容纳力更强。
北京商圈内城市大型综合体商业的竞争已进入白热化的程度,未来更多的中小型社区商业、主题商业、特色商业相对具有了更好的发展前景。
图:北京重点商圈档次及覆盖范围(平方公里)分布
图:北京重点商圈商业规模分布(万平方米)
表:北京各商圈进驻评级
未来业态及品牌进入指南
北京城市商圈发展起步很早,大部分商圈的形成及演变都具有较长历史,整体的业态配比也以早期的零售商业为主,大部分商圈的零售占比超过50%。相对来说,餐饮及休闲娱乐业态则略有薄弱,这也是未来商圈整体业态调整的主流方向。毕竟伴随着电商的崛起,实体零售业已经面临强烈冲击,未来各个商圈都需要逐渐增加非零售业态、体验型业态的比重,以更多的线下体验来获得消费者的停留。
图:北京重点商圈商业业态分布
从品牌进驻来看,作为首都及经济一线城市,北京商业对品牌的接纳力很高,也是很多新生品牌、高端品牌的首选进入城市。特别是对于新入市的品牌来说,选择从北京进入意味着更多的曝光机会和更迅速的消费认知度。从另一个方面来说,较为大众化的品牌在各个商圈中都比较充裕甚至饱和,这类品牌未来在城市核心、次核心商圈的进驻将面临较大压力。整体上说,中高档以上、国际化、潮流品牌等在北京商圈中将更具优势。
图:北京重点商圈商业品牌档次分布
表:未来业态及品牌进入指南