三、上海市级商圈分析

南京西路商圈——百年历史的商业传承

（1）商圈特征

南京西路商圈位于上海市静安区中心地段，以南京西路为核心，东起成都北路，西至延安西路，全长1.5公里，与轨道交通2号线、7号线的两个站点相连，商圈覆盖面积1.8平方公里左右。

商圈定位高档，区域内商业项目繁多，以梅泰恒为代表，包括购物中心、百货、商业街区、特色商业、精品商业等，汇聚了大量国内外一线品牌、高端品牌，购物、餐饮、娱乐、服务业态齐全。截至2013年，商圈内整体商业规模超过120万平方米，纯商业规模已超过50万平方米，是辐射全上海的市级商圈，也是全国知名的高档城市商圈。

南京西路商圈坐拥老上海的核心地段，同时也是地标性休闲、文化、旅游区，保留了大量的传统文化、海派文化、名人故居及保护建筑，以静安寺、静安别墅、香樟花园、美琪大戏院等为代表，成为融合传统与现代的最具代表性的上海城市旅游文化地标。

（2）重点项目

南京西路商圈在商业构成上以购物中心和百货形态为主，所占比例分别为整个商圈的50%和30%，配有约9.0%特色商业街供人休闲娱乐，又因为处于上海顶级商务区之一，其商务配套占比高达近10%。

（3）业态及品牌

作为上海影响力最大的商圈，南京西路商业业态齐全、业种丰富，涵盖衣食住行的各个方面。除以上购物中心、百货作为集中型商业体之外，在商圈内纵横交错的数十条沿街商业覆盖了高端零售、餐饮、休闲娱乐、专业服务等各个领域，成为完善商圈功能的重要组成部分。

从整体业态构成上来看， 南京西路商圈主要业态有三种：零售、餐饮和休闲娱乐。零售业占比75%，其中百货业和服装服饰专卖占零售业94%；餐饮业占比20%，其中中式正餐占75%，而西式正餐仅占2%；休闲娱乐业占比5%，其中影院及室内娱乐占比70%。

商圈整体定位较高，品牌实力强大，国际品牌尤为突出。南京西路商圈引入各类知名品牌超过1200个，其中国际品牌达到550个，其中90%在恒隆、梅龙镇、中信泰富开设专卖店或旗舰店。

世界顶级品牌20多种，占上海拥有全部世界顶级品牌的90%之多。

（4）市场表现

租金水平

南京西路商圈的国际化定位使得商圈租金价格节节攀升。2014年达到90元/(平方米·天)。已连续五年跻身全球最贵商铺租金前五十（最高排名为第29位，2011年）。

客流规模及特征

作为上海乃至中国顶级的高端商务区，南京西路商圈的影响遍及长三角并辐射全国。相关机构调研显示，目前南京西路平时日客流量是38万，双休日是51万，节日长假期间达70万人次，日均客流密度为每公里12.8万人次，客流量规模在上海商业中心中排名第五，与国际知名商业街区已不相上下。

南京西路商圈客群来源广泛，辐射广。

据统计，在南西商圈客流中，来自静安区内的顾客只占25%，本市其他区域的客流占50%，而来自国内和海外游客占了25%，符合外向型的发展趋势。从客流年龄结构来看，约65%的客群年龄在20～40岁之间。

营业额

南京西路商圈年销售额占静安区全区的一半，平均每平方米营业面积一年实现利润7965元，被称为静安区的黄金线。但近年来，由于电商井喷、跨境购物兴起、租金走高、区域分流等因素，南京西路商圈销售增速明显放缓，甚至出现负增长。

以梅龙镇广场为例，2000年起，商场销售额每年有20%～30%的增长；但2006年起，就回落到10%以内；至2012年，增幅回落至2%，2014年则下降了15%。此外，恒隆广场2013年的销售额为38亿元，2012年销售额为37.2亿元；久光百货2013年的销售额为22.8亿元，2012年的销售额为22.4亿元。

南京西路商圈的商贸流通、市场消费增幅都有所放缓，其中既有宏观经济环境的外部影响，也是城市商业内部调整转型使然，未来几年将面临业态的调整优化。

出租率

作为上海市核心商圈，南京西路商圈出租率较高，达到95%左右。

商业坪效

商圈内，梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场、久光百货四大商厦坪效最高，尤其是恒隆广场，达到7万元/平方米，为全市最高。

新商业项目及未来供应

（5）商圈点评

南京西路商圈的成功可谓天时地利人和。

“天时”，南京西路商圈形成和发展的20年正是中国经济快速腾飞的20年，上海加快国际化的20年，也是零售商业及品牌迅速发展的20年。作为早期崛起的城市商圈，南京西路无疑有领跑全市乃至领跑全国的天然优势。

“地利”，南京西路地处上海主城中心，坐拥静安区的核心地段，倚靠贯穿整个城市东西向的交通网络，地段优势是发展商业最重要的资本。

“人和”，南京西路商圈精准的定位及其随着城市发展不断调整的市场适应力是其成功的内在核心。用“专注高端二十年”来形容南京西路商圈并不为过。从最早期的上海商城开始，南京西路商圈就秉承着高端的定位，是诸多一线品牌进入上海、进入中国的首选之地、必选之地甚至是唯一之地。

徐家汇商圈 ——上海老牌商业地标

（1）商圈特征

徐家汇位于上海市区西南部,已汇集轨道交通1号线、9号线、11号线及几十条公交线路，四通八达、快捷方便的立体交通网络，是上海城市副中心和市级商业中心。

徐家汇商圈规划总占地面积120万～125万平方米，其核心区域为24万平方米，北自广元路，南达中山西路，东自肇嘉浜路、东安路，西至宜山路。截至2013年7月，商圈占地达330万平方米，商业营业面积超过70万平方米。徐家汇商圈是集购物、娱乐、餐饮、旅游、金融、信息等多种功能于一体的优质商圈。

（2）重点项目

徐家汇商圈核心区域商业面积65万平方米，商圈业态集购物、娱乐、餐饮、旅游、金融、信息等多种功能于一体，总建筑面积达200万平方米。

（3）业态及品牌

徐家汇商圈为市级核心商圈。目前，该商圈已是上海内环线西南角最重要的商业中心，是集购物、休闲、餐饮、娱乐、商务办公等功能为一体的综合性现代化商务区。

商圈拥有大型购物中心、百货公司、专业市场、特色餐饮街等各种商业形态，购物中心和百货形态所占比例分别为整个商圈的29.6%和31.6%。因为商圈功能具有综合性的特点，因此，特色商业街、社区配套和办公配套占有一定的比例。

在品牌配置方面，徐家汇商圈以国际一二线品牌为标杆，引领其他时尚品牌，包括国际三线、国内一二线品牌等。商业业种多达20余种，经营品牌近500余个，渗透生活方方面面；品牌跨度从国际一线到国内二线，商品线之全面位居上海中心城区第一。

徐家汇商圈的国际一线品牌主要分布在港汇、东方商厦和太平洋百货，在徐家汇商圈，太平洋百货、汇金百货等多家商场内国际一线奢侈品牌较为鲜见，而以高端定位的东方商厦也仅在一楼开设了Dunhill、Cartier等少数奢侈品牌专柜。2011年后，8大国际顶级品牌入驻港汇恒隆广场，打破了徐家汇商圈一线品牌缺失的局面，逐渐将徐家汇商圈打造成为上海第二个顶级商圈。

（4）市场表现

租金和出租率

徐家汇商圈逐渐成为了上海的主要零售商圈，吸引着国内外零售商纷至沓来。街铺平均租金为38～62元/(平方米·天)，港汇广场租金（底层）达到了65～70元/(平方米·天)。

徐家汇作为上海一个繁华高档的商圈，整体出租率高达95%，其中，太平洋百货、东方商厦已达到100%，港汇广场、汇金百货和美罗城达到95%。

目前，徐家汇的商业内部环境包括百货商场、shopping mall、专业市场、地铁商铺以及沿街商铺。其中，地铁商铺和沿街商铺个人投资者操盘较多。随着徐家汇大型商场新一轮商业业态不断升级，徐家汇核心圈内的沿街商铺租金正在大幅上涨。

客流规模及特征

商圈全年客流总量1.6亿人次，日均客流量60万人次，节假日期间日均客流量近80万人次，整体呈现出以年轻消费者、中高收入者为主和上海本地人占绝对多数的结构形态。

各类群体详细状况分析如下：

①年轻消费者比例高，购买力强。统计显示，20～29岁人群所占比例最高，为38.65%。

②中高收入消费者比例较大，购物目标性较强。据统计，月收入2000元以上客流占61.71%。其中月收入2000～3000元段、4000～5000元段的客流比例分别为32.65%和12.43%。月收入10000元以上的客流占比为2.27%。

③本地消费者为主，外地消费者比重相对较低。消费群体中来自市外的客流量仅占5.2%，体现了商圈以内向型销售为主，外向性不足的现状。

徐家汇商圈力创将成为上海第二大商圈。在港汇、太平洋百货不断地引进国际一二线品牌后，使得20～29年龄段的人群上升至40%左右，30～40年龄段的人群为37%，而上海六百、东方商厦、汇金百货还是中老年人光顾的首选。

营业额及坪效

徐家汇与南京东路、淮海中路、四川北路等并称为上海十大商业中心，集中了东方商厦、太平洋百货、港汇广场、汇金百货、市百六店、美罗城等一批知名商厦，并连接两条市级特色街——衡山路欧陆风情街、宜山路建材家具街，形成融购、赏、食、游为一体的综合商业布局，百货、餐饮、娱乐、文化已成为商业中心的主力形态，每年社会消费品零售总额达到70多亿元。

2005年，徐家汇商圈主要商业零售企业（东方、太平洋、六百、汇金和汇联五家百货、港汇购物中心）销售额50.96亿元，占区社零总额比重为23.8%。

2010年，徐家汇商圈主要零售企业（东方、太平洋、六百、汇金和汇联五大百货、港汇购物中心、百思买）的销售额为76.0亿元，占区社零总额的比重为21.6%。同时，与市内其他主要商圈相比，徐家汇商圈主要零售企业近几年销售额平均增幅亦低于南京东路、南京西路等商街(圈)。

新商业项目及未来供应

（5）商圈点评

徐家汇商圈是上海四大城市副中心中最早建成发展的一个，从上世纪末开始繁荣。2000年后，上海城市商业格局不断变化，徐家汇商圈在交通、规划等硬实力及商业品牌、文化等软实力方面做了非常细致的改造和提升。这个传统城市商圈逐渐演变成时尚魅力商圈。

徐家汇商圈环境的综合优势有三点。

①交通枢纽功能先发优势明显。

徐家汇发展与交通息息相关。从最初借地铁1号线的契机发展壮大，到现在轨道1、9、11号线在小商圈内换乘，每天换乘总人数可达20万人，连同三十多条地面公交线路，形成了一个功能完备的轨道与地面交通网，使前来旅游、购物的消费者感受到切实的方便和快捷。

②组团式开发，集聚经营优势显著。

与南京西路、南京东路、淮海中路等条状商圈相比，徐家汇商圈的块状布局容易形成立体式辐射，范围更广。同时，组团式开发使业态聚集程度更高，容易促进消费者形成连带消费和多次消费，优于条状商圈同街同业、不同街不同业式、布局相对分散的经营模式。

③商圈长期以来形成“错位竞争，综合消费”的优势。

错位经营可使入驻商家在市场细分、细化的前提下，依据各家实力和经营特点，找到自己的市场定位并瞄准和锁定自己的消费群体，从而在商品结构、经营策略、服务方式上加强针对性和适用性，满足消费群体不同需求。

徐家汇商圈综合环境存在的不足。

①交通问题需要解决。

徐家汇商圈商业中心和交通枢纽功能融合发展，但人流车流混杂，停车难问题亟待解决；

地面交通方面，非机动车占道的问题亟待解决；

步行街数量太少，人行天桥、步行街、地下交通为一体的立体交通格局有待完善。

②商圈周边规划仍不完善。

各支马路与中心区域在条块联动上效果不够显著；

天钥桥路餐饮娱乐街、肇嘉浜路大型餐饮和商务办公区域在定位上不明确；

街容街貌有待改善；

衡山路特色街开发深度不够，没有充分发挥深厚历史沉淀的花园洋房优势；

宜山路建材家具一条街聚集程度不高，缺乏连续性。

人民广场商圈 ——不可复制的城市商业名片

（1）商圈特征

人民广场商圈位于上海市黄浦区，东至外滩滨江，西至西藏中路，以南京东路为核心脉络，商业覆盖面积约0.96平方公里，商业规模约40万平方米。

人民广场商圈是重要的城市级商圈，其商业影响力不但覆盖全上海市，也延伸到周边众多城市及区域，特别是以“南京路步行街”为代表的商业集聚区，在全国范围内享有很高声望，作为上海及中国商业的代表获得了世界级关注。

人民广场商圈既是传统的城市核心CBD，又是轨道交通枢纽型商业中心。轨道交通1号、2号、8号、10号线交汇于此，区位优势明显，交通便利。根据上海黄浦区的商业规划，未来人民广场商圈容量将继续增加，南京东路沿途的商业单体也在不断调整，吸引了更多品牌商家的进驻，未来将建成超巨规模的商圈，成为上海中心城区规模体量最大、商业娱乐功能最全、时尚品牌最集聚、街区形象最繁华的商贸中心。

（2）重点项目

人民广场商圈以南京东路步行街为核心，沿街分布大量集中型商业及沿街商业，购物中心、百货、商业街平分天下。除核心干道外，区域内各条支马路上也分布着大量配套商业、服务商业。商圈商业历史悠久，商业氛围十分浓厚。

（3）业态及品牌

人民广场商圈整体定位为中端商业及旅游商圈，商业形态非常丰富。以购物中心、百货、沿街商业门店形态为主，购物中心和百货形态所占比例分别为整个商圈的21.7%和52.5%。在品牌表现上以二三线品牌为主，具有历史特色及地域特色的品牌是一大商业亮点，如：南阳杂货店、上海第一食品商店、老凤祥、张小泉、邵万生、沈大成、吴良材等，消费客源主要面向外地游客、本地中老年人、部分年轻时尚客群。

（4）市场表现

租金水平

目前，人民广场商圈内商业入驻超过95%，品牌门店更新速度、翻新速度也较快，整个商圈的平均租金水平为60元/（平方米·天）。

以南京路步行街为核心，沿街商铺租金大致为60～80元/（平方米·天）；福州路、云南路一带沿街商铺租金大致为25/（平方米·天）；地铁商铺的租金大致在20～30元/（平方米·天）。

客流规模及特征

因为“南京路步行街”是特色商业及旅游商业的地标，加之商圈内便捷的轨道交通及公交系统，人民广场商圈已经成为外地旅游客体验上海风情的必选之地，每天有数以百万计消费者被吸引于此。

从轨道交通的运输能力来看，人民广场站全日集散客流量约为60万人次，换乘客流30万人次左右，南京东路站集散客流量约为15万人次/日，节假日南京路步行街日均客流量可达到100万人次，客流规模居上海多个商圈之首。该商圈以中档消费为主，目标客群为工薪阶层、白领、旅游客群等。

2010年世博国庆节期间，轨道交通人民广场站日进出客流量突破60万人次，换乘客流量达70万人次。整个人民广场商圈日均人流量在80万人次以上，节假日更可达到100万人次。旺盛的人流量蕴含着巨大的商业潜力。随着几项大型商业设施的落成，这一巨大的消费潜力正有望被逐步发掘。

依靠南京路步行街成为上海客流量最多的人民广场商圈，吸引了全世界的各类客群。来福士、宏伊国际广场和353广场更受到年轻人的青睐，客群年龄在20～35岁；永安百货、置地广场定位中档，注重中老年消费者的需求。

营业额及坪效

有庞大的客流量支撑，人民广场商圈的整体经营状况良好。商圈内平均商业坪效可达到4万元/平方米。在商业单体规划上秉承差异化定位，例如：

①来福士广场以中高端时尚为定位，重点吸引年轻、时尚且有一定购买力的客群；

②第一百货则面向消费相对保守的中、老年客群；

③第一食品商店等专卖店则利用品牌特色重点吸引外地旅游客群。

鉴于客群数量的庞大及结构的多元化，各类商业体均能在专属领域内享有可观的经营收益。

当然，地段只是商业成功的第一要素而并非全部要素。地处商业最核心、最繁华的商业圈，每个商业体自身的定位、经营能力、品牌影响力等仍然十分重要，商圈内不同商业单体的经营水平也参差不齐，差异巨大。以百联世茂国际广场来说，占据步行街最优质的“金角”位置，拥有4万平方米的体量，其年营业额在上海市所有百联商业里仅位居第四。

新商业项目及未来供应

（5）商圈点评

作为上海最大的商圈之一，人民广场在上海人民心中有非常重要的地位，其不但见证了上海的繁荣和辉煌，也成为不可替代的城市名片。人民广场商圈在现代商业的发展浪潮中，历经了不断的调整升级，通过品牌的引进和业态的丰富逐渐形成国际化的综合商业地标。主要表现为以下特点。

①较强的商业升级能力。

人民广场商圈立足于上海商业百年的基础之上，其能够经久不衰的关键之一就是具备不断地包容、吸纳、创新的能力。特别是20世纪90年代以后，面临全球商业迅猛发展的局面，以南京路步行街为代表的人民广场商圈也在不断进行变革及创新。从各类主题商业的不断落成，到APPLE、Forever21等时尚品牌的陆续入驻，人民广场商圈不断通过品牌升级、产品升级、规模升级、形象升级、客群升级等来实现区域商业的整体能级提升。

②城市空间的高效利用。

对于商业来说，占据如此寸土寸金的地段，空间有效利用异常重要。人民广场商圈最大的亮点之一就是对地下空间的利用。目前，以广场为核心的地下商城是国内屈指可数的地下商业中心，总面积3万余平方米，包括地下商业街和地下商场，在地下与轨道交通出入口进行近距离接驳，同时通过多座自动扶梯及下沉式广场与地面联通。长300米、宽36米的地下商业街共容纳近百家店铺，实现了商业空间的高效利用。

③与商业的交互发展。

作为上海城市旅游的金字招牌，人民广场商圈依托南京路步行街的影响力，形成“旅游+商业”型的以商业带动旅游、以旅游促进商业的发展模式，并形成了互动发展的良性循环。

淮海中海商圈——有历史感的时尚地标

（1）商圈特征

淮海中路商圈位于上海市卢湾区，东起西藏南路，西至常熟路，绵延3.2公里，核心商业沿淮海中路分布。该商圈历史悠久，西段为保护性建设开发的经典建筑，东段则是多幢风格迥异的新万国建筑博览群，优越的地理位置使淮海中路区域成为外国领事馆、五星级宾馆、高档写字楼的集聚地。

整个淮海中路商圈共划分为四段，每段分别对应不同的定位和主题:

①西藏南路到重庆南路段被定位为高雅精美区域；

②重庆南路到瑞金二路则为活力创新区，以快速时尚消费为主；

③从瑞金二路到陕西南路这一段，则是百年经典区，充分利用优秀历史建筑云集的优势，形成经典品牌的旗舰店集聚区；

④陕西南路至常熟路一段则为魅力文化区，具有浓郁的文艺气息和时尚潮流。

淮海中路的客流仅次于著名的南京东路步行街，双休日客流更比平时多34%，节日的客流比平时多87%，达105万人次。他们购物的目的性很强，占逛街人群的24.71%。

因为身处原法租界，淮海中路从筑城伊始就沿用了法国的一切标准。譬如马路宽度、两边建筑高度，以及细节上处处体现着欧洲文化。在上个世纪的三四十年代，淮海路曾被称为远东第一巴黎时装街。从那时起，淮海中路就已经在上海逐渐形成了一个高尚商圈，“罗宋大马路”是那个年代商贾名媛最爱逛的马路之一。

（2）重点项目

淮海中路商圈整体商业体量近50万平方米，由于处于综合区，商业、商务、住宅、旅游都较为集中，故以购物中心、百货、特色商业街为主，配套商业为辅。

（3）业态及品牌

东西方文化交融的百年历史，使淮海中路成了沪上时尚策源地，主创品牌、引进品牌、集成品牌文化交融。

有大上海时代广场与香港时代广场一线品牌互动；有百盛与太平洋时尚品牌涌动；有古今内衣、红星眼镜、新宇钟表等专业品牌领军；有叙友茶叶、劲松参药、红房子西菜、沧浪亭面点等老字号的民俗文化；有芭比娃娃旗舰店、ZARA、UNIQUE等快时尚品牌，以及索尼、苹果等数码体验店；商圈在业态及品牌的布局上真正体现了时尚与高雅文化的包容性。

随着近年来香港新世界K11及APM广场的陆续登场，整个淮海中路的品牌覆盖力、时尚度、商业能级也得到了进一步的提升。

淮海中路吸引了超过400家的国际品牌旗舰店和专卖店，节日客流量更是高达100多万人次，彰显了其绝无仅有的商业价值。这里格调高雅，汇集各种时尚品牌。

（4）市场表现

租金水平

淮海路街铺平均租金范围在35～65元/(平方米·天)，淮海路上商场的平均租金在44.2元/(平方米·天)。以IAPM为例，其一层租金平均为60元/(平方米·天)。

出租率

作为上海市核心商圈，高档商场内出租率较高。但临街店铺尤其是淮海中路段，商铺出租率有所下滑。主要由于租金不断上涨，购物中心项目增多，淮海中路中间路段的客流主要是居民和路过客流，租金居高不下，造成空铺数量有所上升。

客流规模及特征

业态定位中高档，以上海本地居民消费群为主。8万多白领保证了淮海中路较高层次的基本消费群。淮海中路客流仅次于著名的南京东路步行街，节日客流可达105万人次。目的性购物的人群高达近25%，在上海十大商圈所占比例最高。

随着淮海路购物中心项目的增多，购物中心对客群的吸引力逐渐增多，淮海路沿街店铺的客流稍微弱化。对淮海中路上不同商业定位的分段，受访者中平时选择逛街最少的是中段沿街（重庆路到瑞金路段），仅占比12.32%；而黄陂南路和陕西南路地铁站附近的商场则分别达48.28%和20.20%；占比70.94%的受访者去淮海中路逛街，主要目的是去老字号餐饮和食品店消费，这一选择超过了在百货或街边专卖店购物以及休闲娱乐等。

营业额

百盛的营业额在降低，每天的营业额约为60万的人民币，远远低于以往鼎盛时期的每天每个楼面60万元人民币的营业额。

商业坪效

2013年淮海中路商圈中，巴黎春天商业坪效超过40000元/平方米；百盛广场为了提高营业额，进行了大面积整修。

（5）商圈点评

淮海中路商圈是上海国际品牌及高档品牌的聚集地，是比较成熟的零售商圈，商圈整体正在升级换代中。

①商圈在逐渐升级，也在重塑变脸。

淮海中路经营了16年的百盛淮海店，2013年进行大面积装修，APM高档商场的开业，标志着商圈的升级换代。这一系列的改变将会对淮海中路商圈产生冲击，带来鲶鱼效应，引起商圈生态“重塑”。

②淮海中路商街商业出现空铺潮，缺乏特色客流。

西起瑞金路、东至重庆路的淮海路中段，原先即便高租金也仍是“一铺难求”的商业黄金宝地，如今出现“空铺潮”。一方面是因为高租金正整体吞噬着实体零售业利润；另一方面，随着商业从“线”到“圈”的发展趋势，类似淮海路的条状商业街受影响较大。

③淮海中路作为条状商业街应注重支马路开发。

随着商业从线到圈的发展趋势，淮海路这类条状商街，也越来越受到徐家汇、五角场等块状商圈的威胁，应注重对支马路开发，形成凝聚性密集型的块状商业。

中山公园商圈——打造“中国的秋叶原”

（1）商圈特征

中山公园商圈是上海市六大商业副中心之一，也是长宁区的传统商业中心。

商圈交通优势明显

中山公园商圈位于上海市长宁区，东起华阳路、安西路，西至中山西路，南到安化路，北至万航渡路。商圈覆盖范围约1.5平方公里，周边分布大量住宅区，人口密度很高。作为区域级商圈，主干道长宁路横穿中山公园商圈的核心地带，轨道交通2号、3号、4号在此交汇，另有30多条公交线路始发或途径，区位及交通优势明显，是上海西部商业中心。

商圈定位中档，以龙之梦作为核心商业，已被市政府和区政府定位为商业型、数字化、休闲式商圈，是以现代商业和多媒体产业为主导，兼有商务、休闲娱乐、文化和居住功能为一体的上海西部商业中心。

“一环三街”的“太阳商圈”

中山公园地区的商业规划通过“一环三街”打造一个商业型、休闲式、数字化的“太阳商圈”。

一环是指：

龙之梦购物中心、多媒体生活广场、雨花大酒店、食品一店长宁店、苏宁电器旗舰店、名店运动城等，在中山公园附近构筑了一个“环形”的商业圈。

三街是指：

①全长1 公里的定西路，以专业店、专卖店、品牌店为主要特色；

②凯旋路多媒体走廊长2.6公里，北起兆丰广场、南至虹桥路口，沿凯旋路两侧及周边区域有 14 幢工业楼宇，以IT 和数字多媒体企业为主；

③上海近代历史风貌保护区愚园路，定位为文化艺术街，以特色的画廊、酒吧为主。

中山公园商圈集优越的区位、交通条件及悠久的历史文化和中山公园的良好生态环境等条件于一体，商业发展基础较好。

中山公园商圈曾是上海最繁华的区域之一，源于该地区一直是上海中心城区西部的交通集散中心。中山公园地区拥有历史保护建筑共11处，这些名人故居蕴藏历史和文化，熏陶出中山公园商圈独特的人文情怀，为商圈提升能级、形成特色创造了条件。镶嵌在商圈之中的中山公园历史悠久，以自然风光为特色，融合中西园林，是商圈内宝贵的生态人文资源，为休闲、娱乐、购物、社交等活动提供了广阔的公共空间。

（2）重点项目

中山公园商圈在行业布局上以商业、办公、酒店为主，所占比例分别为52%、34%和14%。龙之梦作为中山公园商圈的龙头商业，与多媒体广场、贝多芬广场、巴黎春天以及玫瑰坊等构成了这一商圈的核心。

（3）业态及品牌

商圈内零售业态占比60%，餐饮业态占比25%，休闲娱乐占比10%。其中龙头项目龙之梦的零售、餐饮、休闲娱乐与配套服务的比例为65∶23∶7∶5；商圈定位为中档消费区，以国际二三线品牌和国内一线品牌为主导，占比超过55%。

（4）市场表现

租金水平和出租率

龙之梦的出租率为100%。地下商铺的平均租金一般在60～70元／(平方米·天)左右，有个别面积小、人流旺盛的小店可以达到100元／(平方米·天)的租金水平。比如奶茶铺、糖水店等。

首层商铺平均租金45～50元／(平方米·天)左右，相比之下，其地下商铺租金已经达到首层租金近两倍。龙之梦的地下商铺租金已经和人民广场的来福士广场及徐家汇的港汇广场的地下商铺相仿，同处沪上“第一梯队”。其他商业项目租金相对较低，贝多芬广场租金最低，平均租金约为3～5元/(平方米·天)。

客流规模及特征

中山公园商圈以其独特的地理位置、完善的交通条件、优越的景观资源吸引了多种类的消费人群，包括周边居住人群、交通枢纽过境客、商务办公人群和外来旅游人群。其中，商务办公人群约为5万人次，交通过境客日客流量约为40万人次，中山公园的年游客量500多万人次。商圈日客流量超过40万人次。

营业额和商业坪效

中山公园商圈拥有约40万平方米商业建筑面积，年销售额超过50亿元人民币，商业坪效约为12500元/(平方米·年)。其中，家电销售额占到一半以上，苏宁长宁路旗舰店是沪上新品发布最多和销售规模最大的家电商场，年销售额超10亿元，和周边的国美、永乐等家电巨头，一同缔造了“上海第一家电商圈”的繁荣。

新商业项目及未来供应

长宁来福士广场坐落于中山公园商圈核心区域，占地面积逾6万平方米，仅地上总建筑面积就将接近24万平方米，总投资额预计约为人民币96亿元。目前，该项目正在设计规划阶段，预计2015年建成开业，将引入国际一线品牌，成为中山公园商业中心的又一“地标”。

长宁来福士广场位于轨道交通换乘站点出口处。与所有来福士项目一样，规划中的长宁来福士广场的主体商业建筑将和轨道交通站点实现无障碍连接，整个项目将由世界级建筑设计事务所巴马丹拿集团操刀，打造集甲级写字楼、购物广场为一体的地标性城市综合体项目。

长宁来福士广场还引入“高级公寓式办公楼”的概念，打造在都市商业氛围环境中居住、工作的新型LOHAS生活理念。

（5）商圈点评

中山公园商圈经过多年发展，能量不断升级，已经成为上海中心城区集商业、商务、居住、教育、行政、休闲、娱乐等功能为一体的综合性繁华区域。

近年来，凭借地铁、轻轨、高架的换乘枢纽优势和立体交通体系，以及巴黎春天、多媒体广场、凯德龙之梦等众多商场、酒店、办公楼的相继入驻，中山公园商圈正在越来越显示出“城市副中心”的发展空间。

作为城市级商圈，中山公园商圈还有诸多需要提升的空间。

首先，从项目整体布局来看，龙之梦长期一家独大，以大体量、全业态支撑整个商圈，其他项目在商圈中的影响力及贡献率都明显薄弱，个别项目还表现出明显的人气不足。

其次，商圈内的商业形态比较单一，沿长宁路尚未形成连贯的商脉，对大部分消费者而言，光顾中山公园商圈的唯一目的就是龙之梦。如何引入新的具有吸引力的商业业态来平衡商圈的整体发展，同时对现有经营较弱的项目进行升级是未来商圈发展的重要课题。

陆家嘴商圈 ——金融城的商业冲动

（1）商圈特征

陆家嘴金融贸易区是中国上海一个主要的金融中心区，位于浦东新区黄浦江畔，面对着上海外滩。

整个金融贸易区总面积共有28平方公里，其中规划开发地区为6.8平方公里，已有约160座大厦落成。

陆家嘴商圈由来

1990年，国务院宣布开发浦东，并在陆家嘴成立全中国首个国家级金融开发区。经营人民币业务的外资金融机构，必须在陆家嘴金融贸易区开设办事处。因此，陆家嘴是不少外资银行的总部所在地。目前共有多家外资金融机构在陆家嘴设立办事处，其中经营人民币业务的包括汇丰银行、花旗银行、渣打银行等。陆家嘴位于黄浦江畔的滨江大道，全长2.5公里，可遥望对岸的上海外滩建筑，吸引了不少游客。

陆家嘴金融城商圈是浦东第一商圈，也是上海市十大市级商业中心之一，主要包括小陆家嘴商圈和新上海商业城。

小陆家嘴地区是指东起即墨路、浦东南路，西至黄浦江边，南起东昌路，北至黄浦江边范围内的公共区域。在这块面积1.7平方公里的地区里，吸纳的外资银行资产总额就已超过200亿美元，平均每平方公里逾117亿美元，小陆家嘴地区已经成为中国资本密集度最高的地区。

新上海商业城由张杨路、浦东南路、商城路、崂山东路区域内的24幢已使用、在建和拟建楼宇组成。建筑总面积约112万平方米，规划商用面积约50万平方米，其中已投入使用的商用面积约41万平方米，商务办公及配套面积约62万平方米。

作为上海金融中心的核心，陆家嘴的现代化与时尚气息一直为人称道。但由于交通拥堵、商业设施缺乏，在此上班的金融从业人员也时时感到生活上的不便。据了解，目前国际上成熟金融中心商业楼宇的商业配套建筑面积占比20%～25%，而陆家嘴地区只有12%。浦东“十二五”商业规划中，陆家嘴商圈将作为重点建设的“一城”。一系列商业项目建成后，陆家嘴金融城商圈的商业能级将极大地提升。

（2）重点项目

小陆家嘴商圈除了正大广场、国金中心等大型商业设施外，原上海船厂项目，即滨江金融城，以及“世纪大都会”项目、梅园SN-1地块等，将规划商业面积60多万平方米。这些商业项目建成后，陆家嘴金融城商圈的商业能级将极大地提升。

新上海商业城是集购物、办公、商务、金融、餐饮、娱乐于一体的大规模现代化商业服务中心。由时代广场、第一八佰伴、中融国际商城、新梅双塔大厦、中融恒瑞广场、三鑫世界商厦、华诚商厦、福兴大厦、银峰商厦、新亚汤臣大酒店、鑫联广场、银河大厦、胜康斯米克大厦、乐凯大厦、良友大厦、新大陆广场等风格各异的高层商厦环形布置，中央设有四层建筑环形步行街和中心花园，步行街与各商厦天桥相接。

（3）业态及品牌

作为上海金融中心的核心，陆家嘴商圈的商业主要作为商业楼宇的配套，以满足金融从业人员需求的高端购物、高端餐饮和高端休闲娱乐。

从品牌档次来看，陆家嘴商圈国际二三线品牌和国内一线品牌比例最高，均为25%，其次是国内二三线品牌，占比为20%，国际一线品牌占比约10%。

（4）市场表现

租金水平

国金中心一期商场租金约为30～75元/(平方米·天)，正大广场的租金均价为30元/(平方米·天)，第一八佰伴的租金均价为25元/(平方米·天)，九六广场租金均价为15元/(平方米·天)，新大陆广场租金均价为11元/(平方米·天)。

客流规模及特征

陆家嘴商圈经过近二十年的建设，目前已经具有各类甲级办公楼宇300多万平方米，这里汇集了近30万上海平均收入最高的白领阶层。整个陆家嘴商圈的日均人流量在60万人次以上，节假日更可达到100万人次。旺盛的人流量蕴涵着巨大的商业潜力，随着几项大型商业设施的落成，这一巨大的消费潜力正有望被逐步发掘。

其中，正大广场日均人流量达18万人次，工作日日均客流7万～8万人次，周末高峰期的日人流量更可达26万人次，在上海核心商圈购物中心里算得上是佼佼者。

从客群构成看，陆家嘴商圈的主要消费群体为白领、旅客，年龄以25～40岁为主。

营业额及坪效

小陆家嘴商圈现已迅速发展成新区消费品市场的主力商圈，全年实现零售额约100亿元。新上海商业城自1995年建成并投入使用以来，通过数年时间，发展成为浦东“第一商业中心”。2013年，新上海商业城的零售额超过100亿元，约占浦东新区零售总额的10%，毋庸置疑是浦东零售业商圈的龙头老大。

第一八佰伴近年来一直稳坐上海百货店零售额排名第一的宝座， 2012年营业额为45亿，2013年为47亿，2014年为49亿，商业坪效为272222元/(平方米·天)，居商圈榜首。正大广场2013年销售额约40亿元，商业坪效为15600元/(平方米·天)。

新商业项目及未来供应

（5）商圈点评

国务院出台的《加快推进上海加快发展现代服务业和先进制造业建设国际金融中心和国际航运中心的意见》，明确提出把上海建成与我国经济实力以及人民币国际地位相适应的国际金融中心。这是中央对上海的信任与支持，也是新时期上海必须承担的重大历史责任和国家战略。

作为上海国际金融中心主载体的陆家嘴金融城，其开发建设更显得十分必要和紧迫。面对可发展空间欠缺，可承载容量不足和城市综合功能不完善等诸多瓶颈，未来陆家嘴金融城进行区域扩展和功能完善势在必行。

陆家嘴商圈目前存在问题有三类。

①配套问题。

陆家嘴金融城内功能相对单一。提供给从业和外来人员的餐饮休闲、文化娱乐、零售购物、公共交通等配套功能性设施既分布不合理又总量不足，结构单一，严重缺乏能够满足白领工作群体不同消费需求的商业分布和服务网点。

在旅游方面，尽管由于滨江绿地、中心绿地、东方明珠、金茂大厦和水族馆等标志性建筑的存在，吸引了大批中外游客到陆家嘴来观光，但软服务仍相当缺乏，影响了游客的滞留时间，带动消费有限。

②交通问题。

陆家嘴商圈内交通线不少，但车流人流却都感到不方便，隧道口附近道路白天拥堵已常态化，这种状况已经严重影响到陆家嘴服务产业的进一步聚集。

③容量问题。

随着陆家嘴商圈的逐步建设，规划中的入驻企业容量、工作人员的容量、旅游购物人员的容量、停车泊位的容量、商业设施的容量、交通车辆的容量等都将受到严峻考验。这些容量之间是否能够平衡协调，也将受到实践检验。

陆家嘴从城市形态来说，建筑上已饱和，功能上还要更丰满，还在发展。上海国际金融中心又有一个很好的发展机遇和计划，就是在浦东前滩地区做了一个很好的下一个10年发展规划。将来，黄浦江沿线有陆家嘴和前滩这一双城，在黄浦江上游有前滩和徐汇滨江，下游有陆家嘴、北外滩，再下去是自由贸易园区，前景无限。我们可以期待着下一个10年，浦东将更加辉煌。

五角场商圈—— “下只角”的精彩蜕变

（1）商圈特征

五角场位于上海市区东北角的杨浦区，是四平路、黄兴路、翔殷路、淞沪路和邯郸路5条干道的交汇处，因此得名五角场。

五角场商圈核心区东起国和路，西南两侧至国定路，北到政通路，覆盖范围约１平方公里。在《上海市商业网点布局规划(2014－2020)》中，作为上海市四大城市副中心的五角场板块毫无疑义地成为15个市级商业中心之一。

校区、知识产业园区、现代生活区和商业区融为一体

五角场发展较晚，在整体规划上有着较高的起点。它最大的特色是周边丰富的教育资源、科技资源、医疗资源等。而且，它并非单一的大上海商业副中心，而是和复旦大学、同济大学等高校相结合，形成校区、知识产业园区、现代生活区和商业区融为一体，相互呼应发展的综合模式化城市副中心。

分为南部、中部、北部三大板块

江湾——五角场城市副中心分为南部、中部和北部三块。

南部为环岛商业商务区，规划占地面积0.96平方公里，总建筑面积达到140万平方米，以五角场环岛为中心，呈“一圈五线”的星状布局，是五角场商圈建设的重点。同时，围绕五角场中心商业设施，呈现黄兴路购物休闲街、四平路文化餐饮街、邯郸路科技文化街、淞沪路休闲健身街和翔殷路休闲街等5条特色街区，形成具有购物、休闲、娱乐、旅游、商务等综合功能的市级副商业中心基本构架。

中部为知识创新中央社区，由4个主要功能区组成，分别为“创智天地广场”、“创智坊”、“江湾体育场”与“创智天地科技园”，规划占地面积0.86平方公里，总建筑面积超过100万平方米。

北部为高端知识商务中心，有大量世界级跨国的公司研发中心、公司总部以及国际学术交流中心等入驻其中，规划占地面积1.29平方公里，总建筑面积达250万平方米。

（2）重点项目

截到2013年年底，五角场商圈总建筑面积达104.5万平方米。其中，商业面积约48.3万平方米，预计2015年底将达到60万平方米。

商圈以购物中心为主，占比65%，其次配有百货及大量的沿街商业。商圈核心项目包括万达商业广场、东方商厦、大西洋广场、百联又一城和苏宁电器广场。

（3）业态及品牌

商圈主要面向区域中档消费客群，注重家庭生活消费、日常消费，在业态定位上以传统零售及各式餐饮为主，占比达80%。其中，万达广场购物占比65%、餐饮占比20%、休闲娱乐占比8%、数码电器占比2%、文化教育占比2%；百联又一城购物占比65%、餐饮占比17%、休闲娱乐占比15%、教育等其他占比3%。

其品牌分布也呈现了“中档为主，部分偏高”的特点，加之较为频繁的促销、折扣活动，是亲民型商业中心的典型。“遵循商业１年小调整，５年大调整”的规律，五角场商圈近３年对业态及品牌进行了大规模的调整，提升体验型业态比例，同时增加高端品牌比重，以适应市场的需求。

（4）市场表现

租金水平和出租率

万达广场首层平均租金30～40元/(平方米·天)，远高于上海其他万达广场。

客流规模及特征

五角场商圈的核心消费群包括环岛成熟生活社区居民30万人、区域内20万高校师生以及交通枢纽日均人流量60万人次，外层消费群包括杨浦区、虹口区、宝山区等常住人口近300万人，辐射上海东北区域。

商圈日均商业客流量达100万人次，前来五角场商圈消费的本区消费者并不占多数，反而虹口、闸北、宝山及浦东等外来区域消费者占到了60％左右，印证着商圈的强辐射力。2013年，五角场万达广场的日均客流达到了17万人次，在全国所有万达广场中排名第一，销售业绩也领先于其他万达广场。和五角场内部的其他商业项目相比，万达广场在人流量上也领先于商圈内的其他商业项目，主要原因还归功于注重自身运营。

营业额和商业坪效

2013年，五角场商圈17家主力店完成销售101亿元，增幅达12%，已经连续7年保持两位数增长，其中东方电视购物完成销售53亿元，增幅为10%。

2014年上半年，全市12个市级商业中心有8个出现零售额负增长，另外4个商业中心中，五角场商业中心以6.9%的零售额增量位列第一。商圈通过商圈品牌调整、打造支马路经济、政府补贴节庆营销等一系列措施，吸引客流，拉动消费，使五角场商圈在艰难的大环境中保持逆势增长。但是，五角场商圈的人流、单人次消费金额低于南京西路、徐家汇等市中心一流商圈，平均客单价只有徐家汇商圈的三分之一，所以比较“接地气”的商业项目和品牌在五角场更受到欢迎。

商圈的商业面积约为48万平方米，商业坪效约为2.6亿元/平方米。

新商业项目及未来供应

（5）商圈点评

五角场的“三大主角”与竞争项目进行了错位式的定位：

①万达商业广场打造全方位生活、休闲、娱乐“一站式购物”的商业形态；

②百联又一城以年轻、文化、时尚的高档品牌为主；

③东方商厦则以成熟、经典的高档百货品牌为主。

五角场的差异化定位扩大了项目的客群覆盖范围，同时品牌及业态定位都与区域的核心消费需求相符合。

当然，距离徐家汇、淮海路等城市级商圈，五角场还有很多方面有待完善。

首先，需要完善的是将环岛区域的商业氛围扩展开来，延伸到整个五角场商业区，逐步扩大对整个上海东北部的影响力。

其次，伴随着江湾镇的发展，五角场以北已经有大量的高端、中高端居住社区崛起，延伸出的中高档消费、精品消费需求也是五角场商圈未来能级提升的重要机会。

豫园商圈—— 将打造成全球商旅文最佳结合区

（1）商圈特征

豫园商圈位于上海市黄浦区商业区，东起安仁路，西到河南南路，南至方浜中路，北至人民路，为超地区级核心商圈。

商圈邻近轨道交通1号线，有10号线经过，轨道交通10号线将豫园商圈与淮海路商圈及南京路商圈串联起来，沿着人民路有多条公交线路，交通便利。

中低档商圈

豫园位于上海老城区的核心，区域面积0.72平方公里，以特色餐饮小吃和小商品批发零售为主，主力消费群为来上海旅游的游客，消费档次属中档、中低档。

根据黄浦区公布的“十一五”规划纲要，豫园划分为“内圈”、“中圈”、“外圈”。

内圈以北至福佑路，东至安仁街，南至方浜中路，西至旧校场路为界，面积0.053平方公里。这里有亚一金店、永青一楼、铁画轩、九曲桥食品商店等老店、名店，重点发展珍宝饰品、特色餐饮和特色商品，增强文化、娱乐、服务功能，体现商业、文化、旅游三位一体，和谐并存。

中圈以东、北至人民路，西至河南南路，南至昼锦路为界，面积为0.437平方公里。该区域将增加餐饮、休闲、娱乐、展示等多种功能，形成与“内圈”相呼应的集聚发展优势。

外圈以东至人民路，北至昼锦路，西至河南南路，南至复兴东路为界，面积为0.23平方公里。此处将按照历史文化风貌区保护开发要求，完善交通、旅游和购物环境，拓展辐射功能，进一步提升文化内涵和商业形象。未来，这里将建成上海最大的融园林、寺庙、购物、美食、娱乐于一体的旅游、商业中心。

闻名国内外的旅游商圈

豫园商圈是以豫园为核心而逐步发展起来的商圈，由豫园旅游商城、豫园、老城隍庙、沉香阁寺等组成，并以此为基础，向四周49公顷的范围扩大。

具有明清市井建筑风格的豫园旅游商城是商业旅游区的主体。与商城紧依的有深远影响的上海老城隍庙，于1995年春节恢复祭祀活动，前来参观瞻仰、朝拜烧香者络绎不绝。与商城相邻的佛教寺庙沉香阁，是国务院批准的对外开放寺庙之一，是上海著名的比丘尼寺院。在商城与豫园之间环抱着荷花池、九曲桥、湖心亭等。这些具有上海传统文化氛围的景观，使豫园商业旅游区成为来沪旅游者必到之地。改革开放以来，曾先后接待英国女王、瑞典国王、西班牙首相等贵宾和大批海内外游人。

（2）重点项目

豫园商圈以百货形态为主，所占比例为整个商圈的30%。由于豫园商圈定位为中端并且是旅游性商圈，所以商业形态非常丰富。主要商业项目包括豫园商城、豫园旅游商城、豫园百货、香港名都等。

（3）业态及品牌

核心商业区内的商业大多以小零售为主，大面积的商业则多为传统中式餐饮。不过，近些年来随着上海整体商业市场的大幅发展，不少国际国内的优秀连锁休闲餐饮品牌（如星巴克、满记甜品、DQ等）纷纷入驻。目前，豫园商业圈内黄金、餐饮和小商品的业态体量分别占10%、20%和60%。

（4）市场表现

租金水平和出租率

内圈商业气氛十分浓厚，一铺难求，租金较高；而中圈相对尴尬，人气不冷不热；外圈目前正在进行大规模改造。豫园商圈租金高，一直让许多中小投资者退避三舍。据统计，特色商铺街的租金平均要55～68元/(平方米·天)，方浜路底层商铺租金约为80元/(平方米·天)，福源商厦租金均价为20元/(平方米·天)。由于日租金很高，早在2007年，15个产权商铺就因为单价过高而流拍。

客流规模及特征

作为典型的旅游商圈，豫园的客流量一直非常充足，节假日尤为突出。根据第一商业地产网的统计，目前，豫园日均客流量达到近7万人次，节假日高峰期日客流量为25～35万人次，全年客流量可达4000万人次。

豫园商圈的顾客一般分为中高端和中低端，前者以购买黄金珠宝等贵重物品为主，后者青睐小商品。虽然客流量大，但游客构成单一、日夜客流不均等问题也困扰着豫园商城的经营者。

内圈虽然人气旺盛，但它与外围商圈之间有街道作为边界区隔，加上此处有特定的旅游路线，旅行社的客流由北进入，不走南部，造成了商圈南北一冷一热的现状。

营业额和商业坪效

商圈内商业网点为228家，年销售额达20亿元，总商业体量约13万平方米，商业坪效为1.6亿元/平方米。商圈内商业项目经营状况差异很大，其核心项目豫园旅游商城在2014年6月份上海98家企业的购物中心的营收前十排名中，再次位居首位，而一街之隔的豫城时尚却已在数年间三易其主。商圈内最大的经营主体——豫园商城经营业绩连续十年名列全国大型零售企业（单体）第一位，跻身中国500最具价值品牌。

新商业项目及未来供应

在未来5～8年内，豫园商圈的规模将从目前的25万平方米扩展到50万平方米。据了解，未来豫园的商业功能将聚焦在黄金珠宝产业，近期将启动建设“上海国际黄金珠宝商贸功能区”，逐步建设品牌概念店、创意设计区、黄金文化体验馆、品牌发布场、流行趋势研究院等多个项目。

原豫城时尚项目已经易主光耀东方，目前项目正在重新定位并招商。新的整体定位是三十年代老上海风情的商业项目，项目内招商的商家大多要具备老上海概念，比如旗袍或者定制服装、上海特色小吃甚至西洋镜等与老上海有关的商业，以及一些珠宝品类。

（5）商圈点评

豫园商圈虽然依靠庞大的客流量获得持续的商业繁荣，但商圈内部整体的消费环境及品质都有待提升，特别是零售消费，同质化竞争十分严重。

豫园商圈内特色消费除了黄金饰品便是旅游商品等小件物品。尤其对于后者，缺乏特色、缺乏加工工艺及设计理念的产品将逐渐失去市场竞争力。特别是对于日益提升的旅游消费理念来说，低端零售已经很难获得国内外游客的认同，休闲、体验、趣味参与性将是未来旅游、度假消费的主流，豫园商圈的业态应依据旅游发展趋势而积极改变。

此外，豫园商圈的内、中、外圈发展极其不平衡，未来应错位均衡发展，由原来的小豫园概念延伸到大豫园的范畴，从而有效提升整体的商业价值。

虹桥商圈——打造国际化高端商圈

（1）商圈特征

虹桥商圈是上海人口国际化程度最高的区域之一，紧邻龙柏、金汇等高端成熟住区，辐射古北国际社区、西郊高端社区。它将被打造成以高端购物、餐饮、休闲、娱乐为主导的国际化高端商圈。

商圈范围

作为新增市级商业中心的新虹桥商圈，东到中山西路，西至芙蓉江路，南起黄金城道，北至玉屏南路和天山支路，占地3.15平方公里。其中，已建成使用的大型商业设施面积达47万平方米。到“十二五”末，新虹桥商圈的商业面积将超过60万平方米。

商业项目分布

核心功能区为遵义路、仙霞路板块。这一板块集聚了众多国际一线品牌，核心功能区的主要商业项目有已建的虹桥友谊、万都中心和尚嘉中心、上海城三期、C—13（天山路遵义路口）地块等项目。其中，尚嘉中心为标杆，形成高、中、低错位经营。

配套功能区为娄山关路、天山路板块，该板块以休闲、娱乐、餐饮功能为主，购物功能为辅，同时集聚文化艺术空间，成为虹桥消费文化、时尚文化的引领者。

虹桥商圈配套功能区的商业项目有：已建的长房国际广场、虹桥天都、泓鑫时尚广场、汇金百货虹桥店、金虹桥国际中心、虹桥国际电影艺术中心等项目。以金虹桥国际中心为核心节点，该项目以其7.2万平方米的体量，集聚时尚、休闲、娱乐、餐饮、文化等多种业态，成为配套功能区中的标志性项目。

延伸功能区为古北商务区。古北板块以高档商业布局为主，集聚购物、休闲、娱乐、餐饮等业态，该板块主要商业项目有已建黄金城道商铺和古北财富中心二期。其中，高岛屋百货为核心节点。

交通状况

上海虹桥商圈，交通便利，与地铁10号线紫藤路站零距离衔接，距轨道交通9号线星中路仅3分钟车程，同时项目紧邻外环高架吴中路出口，双向四匝道可便捷通往虹桥交通枢纽、延安高架、沪宁高速、沪蓉高速、沪杭高速等各个方向，立体化交通方式和四通八达的交通线路使得项目对浦东、浦西各大商圈皆可快速通达，1小时即可接驳长三角腹地，通过虹桥机场可迅速抵达亚洲各地。

（2）重点项目

虹桥商圈内拥有5000平方米以上的大型商业载体16家，形成南北梯度、错位发展的商业空间布局，主要商业项目有尚嘉中心、虹桥友谊商场、新虹桥上海购物中心、古北国际财富中心二期、黄金城道商业步行街、百盛天山店、汇金百货虹桥店、金虹桥国际中心等，这些商家一起打造出上海中高端相融，汇集餐饮、文化、休闲、娱乐的商业板块。

（3）业态及品牌

虹桥商圈中的高端商业业态将成为这里的最大亮点，一批国际一线品牌在定位高档零售的新虹桥商圈扎堆亮相。

新虹桥商圈奢侈品牌将主要集中在虹桥友谊商城、尚嘉中心及高岛屋百货，其中又以尚嘉中心为重中之重。商场中布局的LV等顶级品牌并不是一般的专柜、专卖店，而是考虑到LVMH大厦的品牌凝聚力，在此基础上再进行商业配套设施的设计，在构建高端零售业的过程中，主要以现代化、多元化、专业化为目标，并设有LVMH集团旗下所有50多个奢侈品牌的集成店，以此吸引其他国际一线名品扎堆入驻。

（4）市场表现

租金和出租率

虹桥天都租金为7元/(平方米·天)，高岛百货租金为11元/(平方米·天)，金虹桥国际中心的租金7元/(平方米·天)，黄金城道商业步行街旺铺租金为10～25元/(平方米·天) ，虹桥上海城购物中心租金为22～26元/(平方米·天)。

虹桥商圈主要商业出租率都保持在90%以上，泓鑫时尚广场为96%，虹桥天都在90%左右，虹桥上海城购物中心出租率达到95%。

客流量

新虹桥商圈地处沪宁、沪杭发展轴和中心城区现代服务业发展轴与西部都市发展带、西部新城发展带“三轴两带”汇合点上，距虹桥机场仅5.5公里，距虹桥交通枢纽８公里，区位优势明显，汇集了大量的人流、资金流。

商圈内现有商务楼30栋，入驻企业4000多家，集聚10多万名白领，商务楼宇密集，客源品质较高。

商圈内共有宾馆、酒店20家，其中四星级以上酒店10家，集聚了大量商务客流，贸易、会展、酒店业发达。

商圈内有19家外国驻沪领事馆（占上海领事馆的41％），1900多家外资企业及办事机构，3万多名境外常住人员（占上海居住境外人士的三分之一）。

商圈周边3公里范围内约有50万常住人口，人口的消费能力较强。

虹桥交通枢纽主体工程竣工在即。据有关方面测算，枢纽开通后，前期客流每天在15万人左右，中期在20万～30万人，远期将达到50万～60万人。

新商业项目及未来供应

（5）商圈点评

目前，新虹桥商圈所面临的问题是商业集聚度不高，与本市其他市级商业中心形成差别，载体跨度大，分布较分散，缺少地标性载体和必要的楼际勾连，缺乏合理的规模聚合，难以发挥集聚效应。此外，新虹桥商圈内知名商业品牌不多，特色不鲜明，缺少引领性企业，对外来消费的辐射力和吸引力与成熟的市级商业中心仍有差距，但其已被政府规划为市级商圈，未来发展潜力巨大。